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Comment transformer un logement nu en meublé pour mieux le louer

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Avec un régime fiscal plus avantageux et une plus grande souplesse, il est tentant de transformer une location nue en location meublée. à condition de respecter la procédure.

De plus en plus de propriétaires bailleurs font le choix de proposer leur bien en meublé plutôt que de le louer nu, pour bénéficier du statut LMNP (location meublée non professionnelle), nettement plus attrayant.

 

Le principal avantage d’une location meublée non professionnelle sur une location nue tient dans le régime fiscal qui s’applique : il permet en effet de déduire du résultat fiscal quasiment toutes les charges engagées dont, bien entendu, les frais financiers mais aussi un amortissement du bien loué (hors terrain) et de son mobilier, ce qui n’est pas possible pour les revenus d’une location nue.

 

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Par conséquent, les revenus fiscaux d’une location meublée sont quasi systématiquement nettement plus faibles que ceux d’une location nue, le revenu réel étant quant à lui assez proche.

 

L’aspect fiscal  

En LMNP, le régime des plus-values applicable à la cession du bien loué est identique à celui d’une location nue, avec une exonération possible au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour la CSG/CRDS. Il n’y a donc pas de mauvaises surprises à redouter sur ce point. Il y a cependant 2 limitations fiscales dans le régime LMNP :

 

- il n’est pas possible d’imputer un déficit de LMNP sur son revenu global. En revanche, si les déficits de LMNP non issus d’amortissements sont reportables pendant 10 ans sur les bénéfices de LMNP, les déficits issus d’amortissements, qui sont de loin les plus fréquemment rencontrés, sont reportables sans limitation de durée. Par ailleurs, si un déficit reportable vient minorer tôt ou tard, sauf à ne pas avoir pu l’imputer dans les délais, la base de CSG/CRDS sur les revenus du patrimoine (15,5%), un déficit foncier imputé sur les revenus globaux (dans la limite de 10.700 € /an dans le cas général) ne sera jamais pris en compte pour minorer cette base. Ces limites ne sont donc finalement pas si contraignantes ;

 

- les biens en location meublée sont passibles de la CFE (cotisation foncière des entreprises) qui se monte en général à environ 300 €  par an et par bien loué. Cependant, cette charge déductible est en général nettement inférieure au gain réalisé entre la location meublée et la location nue. En dehors de l’aspect fiscal, la location meublée est plus souple sur le plan juridique, puisque le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif particulier avec un préavis de 3 mois et que le locataire peut mettre fin au bail à tout moment avec un préavis de 1 mois.

 

Précautions indispensables  

Si la transformation d’un bien nu présente de nombreux avantages fiscaux, le propriétaire doit observer quelques règles et précautions avant de tenter l’aventure. Il existe quelques vérifications préalables à effectuer. La première consiste à vérifier qu’aucune disposition du règlement de copropriété n’interdit la location en meublé du bien. En second lieu, la transformation du logement doit être soumise à une autorisation préfectorale lorsque :

 

- le bailleur en meublé loue habituellement plusieurs meublés ;

 

- les locaux se situent dans une commune de plus de 200.000 habitants ou dans les départements des Hautsde- Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Par ailleurs, pour qu’il puisse bénéficier du régime de la location meublée, il doit répondre à un certain nombre d’obligations, liées à l’aménagement de son bien. Le local doit être suffisamment meublé : en plus des équipements standards (lit, chaises, table...), le logement doit être correctement équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson...) pour pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés.

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