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Est-il prudent d'investir dans le crowdfunding immobilier ?

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L’immobilier est un secteur en expansion dans le crowdfunding. Qu’il s’agisse de financer des opérations de promotion et d’acheter des biens en vue de les louer, l’idée est de se mettre à plusieurs, via une plate-forme Internet.

 

Sur le principe du financement participatif qui s’applique depuis quelques années aux entreprises ou aux projets culturels, de nombreuses plates-formes proposent aujourd’hui un modèle adapté aux projets immobiliers.

 

Il s’agit d’un investissement immobilier classique, sur un projet parfaitement identifié, mais par un nombre important d’investisseurs (pouvant atteindre plusieurs dizaines) qui misent individuellement un ticket d’entrée moyen compris entre 1.000 et 10.000 €. Les frais (entre 8 et 10% des fonds levés) sont généralement facturés exclusivement au promoteur.

 

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Démarrage du projet

Dans un projet classique, la banque finance 40% du programme. Une part d’un montant identique provient des ventes en VEFA (vente en état futur d’achèvement, autrement dit sur plan).

 

En général, 50% des appartements sont vendus avant de commencer les travaux. Les 20% restants correspondent aux fonds propres apportés par le promoteur. Les promoteurs font appel au crowdfunding pour réunir des fonds propres qui leur permettent, par la suite, d’obtenir un financement bancaire classique.

 

L’obtention de ce prêt est évidemment un préalable au lancement de l’opération de construction proprement dite que sur des opérations où près de la moitié des logements sont déjà pré-vendus. Le retour sur investissement est simple : une fois l’opération terminée, c’est-à-dire une fois tous les appartements vendus, l’ensemble des participants se partage les bénéfices.

 

Dans la plupart des cas, il faut attendre que les lots soient commercialisés à 100% pour payer les investisseurs. Il faut compter 1 à 3 ans pour retrouver son capital et son éventuelle plus-value.

 

Des montages sophistiqués

Il existe principalement 2 montages permettant à plusieurs investisseurs de cofinancer un projet immobilier :

 

- le promoteur crée une SCCV (Société civile de construction-vente) qui va gérer la construction et la vente du bien immobilier. La plate-forme de crowdfunding crée une holding qui prend une participation dans la SCCV. Les investisseurs achètent des parts de cette holding. Cette solution est utilisée par Anaxago Real Estate et Wiseed Immobilier ;

 

- le promoteur crée une SAS (Société par actions simplifiée) qui émet des obligations, financée directement par les investisseurs. Les promoteurs rémunèrent ce prêt à court terme à un taux très élevé qui peut aller jusqu’à 20% chez des petits promoteurs. Les investisseurs touchent leur capital et les intérêts quand la commercialisation des lots est achevée. Ce montage est utilisé par Lymo.

 

Des risques importants

Les rendements annoncés sont prometteurs, entre 8 et 12% en moyenne. Sans surprise, de tels retours sont la rançon du risque. Comme toute opération de promotion, le projet peut-être soumis à une explosion des coûts des travaux ou à une mévente. Dans le cas d’une SCCV, la structure juridique est responsable sans limite du chantier et doit s’acquitter de toutes les dettes.

 

La holding qui regroupe les participations de tous les investisseurs peut faire faillite, mais n’est pas solidairement responsable. En d’autres termes, il est possible de perdre la totalité de son capital, mais pas plus. Pour les montages obligataires, même situation : si le promoteur fait faillite, il est dans l’incapacité de rembourser les sommes prêtées.

 

L’ancien aussi

Les plates-formes spécialisées dans l’immobilier ancien utilisent un autre type de montage. Une SCI (Société civile d’investissement) est constituée pour acheter des parts d’un bien immobilier, qui sont généralement accessibles (5.000 € en moyenne, mais un même investisseur peut en acheteur plusieurs).

 

La SCI assure la gestion du bien pendant une période longue, entre 5 et 9 ans. Les investisseurs perçoivent un revenu annuel (avec une rentabilité nette avant impôt allant jusqu’à 5%) et peuvent espérer réaliser une plus-value à terme. Encore plus que dans la promotion, il convient d’être très attentif à la sélection des biens, des petites surfaces (20 à 30 m²) situées dans des villes dynamiques et des quartiers attractifs. Attention, en SCI, les associés sont tenus indéfiniment aux dettes, à proportion de leur part (en pourcentage) dans le capital.

 

Les points à vérifier

Si vous souhaitez vous lancer dans le financement participatif immobilier, vous devez être attentifs aux critères suivants :

 

- sites certifiés : les plates-formes sérieuses possèdent de nombreuses certifications en provenance d’organismes officiels, notamment celui de l’AMF (Autorité des marchés financiers). Si elle possède le statut de CIP (conseiller en investissements participatifs) ou CIF (conseiller en investissements financiers), c’est encore mieux ;

 

- projets viables : le crowdfunding immobilier est avant tout un investissement immobilier. Il faut donc appliquer les mêmes règles pour évaluer l’intérêt futur des biens : emplacement, environnement, transports, écoles…

 

- notoriété des plates-formes : le secteur étant en plein essor, on voit naître de nouveaux sites presque tous les jours. Mieux vaut se tourner vers les plus connus, ceux qui ont déjà réussi des opérations où les investisseurs touchent leurs premières revenus.

 

Première sortie positive

La filiale immobilière de la plate-forme Anaxago annonce le succès de l’opération immobilière du «Clos Saint-Jacques» et ainsi sa première sortie positive. Lancé en mars 2015, ce projet immobilier composé de 21 logements sociaux dans la commune d’Agde dans l’Hérault a permis aux investisseurs qui l’ont financé de bénéficier d’un rendement annuel de 20%. Le programme avait collecté 220.001 € auprès de 31 investisseurs membres de la plate-forme À peine 3 mois plus tard, les investisseurs ont déjà été remboursés avec un intérêt de 5% sur leur placement, soit un taux de rendement annuel de 20%.

 

Quelles sont les différences avec l’investissement locatif classique ?

L’immobilier version financement participatif est bien différent de l’immobilier locatif, placement traditionnel apprécié des épargnants. La participation aux bénéfices d’une opération de promotion immobilière ne doit ainsi pas être confondue avec les investissements classiques du secteur, impliquant notamment revenus fonciers et espoir de plus-value…

 

Ainsi, participer, par exemple, à une opération de crowdfunding dans le domaine de la promotion immobilière résidentielle n’a-t-elle rien à voir avec l’achat d’un logement dans ce même programme. Pour les investisseurs en crowdfunding, il s’agit de participer, au même titre que le promoteur, au montage de l’opération : recherche de foncier constructible, recherche du ou des acquéreurs, sélection des entreprises de BTP ayant pour mission la construction de la résidence, suivi de tous les aspects réglementaires…

 

Comme le promoteur professionnel, l’investisseur particulier va bénéficier, à la fin de l’opération, des bénéfices réalisés… ou pas. Mais en aucun cas, il n’est propriétaire d’un logement de la résidence.

 

Pourquoi le financement participatif dédié au secteur immobilier doit-il être abordé avec prudence ?

Les investisseurs doivent être vigilants quant à la nature exacte de leur investissement car les projets de crowdfunding immobilier revêtent différentes formes. Enfin, les particuliers doivent aussi porter attention au statut des professionnels à qui ils s’adressent et notamment à leurs statuts réglementaires.

 

Les deux statuts IFP (Intermédiaire en financement participatif), contrôlé par l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), et celui de CIP (Conseiller en investissement participatif), contrôlé l’AMF (Autorité des marchés financiers) garantissent une connaissance approfondie de l’univers du financement participatif. La plupart des plates-formes qui bénéficient de ces deux statuts sont adhérentes de la principale association en la matière “Financement Participatif France” qui regroupe désormais plus de 130 plates-formes.

 

Toutefois, il existe plusieurs autres statuts habilités à évoquer la terminologie crowdfunding auprès de leurs investisseurs. À titre d’exemple, les professionnels détenant les statuts CIF (Conseiller en investissements financiers), PSI (prestataires de services d’investissement) ou IOBSP (intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement) peuvent, en conformité avec leur cadre légal respectif, discuter de financement participatif avec leurs investisseurs.

 

Dans tous les cas, les contributeurs ont intérêt à se diriger vers des professionnels agréés pour pourvoir investir dans un cadre réglementaire formalisé et sécurisé.

 

Le crowdfunding immobilier est-il adapté aux investissements en pierre-papier ?

Le financement participatif étant à la mode, certains professionnels de l’immobilier surfent actuellement sur cette thématique en s’appropriant ce “label” vendeur. Par exemple, des parts de SCI sont proposées aux investisseurs en crowdfunding… Attention ! Si intégrer une SCI pour devenir copropriétaire de biens peut avoir son intérêt en soi, il ne faut pas tout mélanger. Collecter des fonds avec l’appellation financement participatif quand on est une société civile est-il légal ?

 

L’agrément CIP (Conseiller en investissements participatifs) attribué aux plates-formes de crowd equity est réservé aux sociétés par actions. Dans ce contexte, les SCI sortent donc de ce cadre. Les règles sont différentes pour les professionnels ayant le statut IFP (Intermédiaire en financement participatif). En effet, il leur est possible de prêter de l’argent à une société civile (notamment SCI). Toutefois, les associés d’une SCI demeurent responsables solidairement…

 

Ce mode de financement par SCI pose donc problème : pour des raisons de légalité et de responsabilité des associés. 

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