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Immobilier : est-ce le bon moment pour acheter ?

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Les 1ers signes d’un redémarrage se multiplient. Pour autant, les analystes restent prudents : si l’amélioration est sensible, les risques sont encore nombreux.

Après la crise, contrairement à d’autres pays, la France n’a connu ni rationnement du crédit ni augmentation des défaillances d’emprunteurs. Le marché a souffert sans exploser. Aujourd’hui, les conditions de financement n’ont jamais été aussi attractives, avec des taux d’intérêt au plus bas : moins de 2,5% sur 20 ans !

 

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De ce fait, le pouvoir d’achat immobilier des ménages est aujourd’hui largement supérieur à ce qu’il était il y a 4 ans. La reprise espérée des marchés, du neuf et de l’existant, est donc conditionnée à un maintien des conditions actuelles de financement. Une remontée des taux lui serait sans doute fatale.

 

Outre la conjoncture économique, une menace plane sur les conditions d’octroi des crédits bancaires, si certaines mesures, envisagées par le comité de Bâle et soutenues, dans une certaine mesure, par la Banque de France, entraient en vigueur.

 

«Le système français de financement de l’habitat a pourtant fait ses preuves : il n’a pas connu de crise des subprimes et le taux de sinistralité, l’un des plus bas d’Europe, n’a pratiquement pas augmenté malgré le ralentissement de l’économie et la dégradation du marché de l’emploi. Il serait dommage que des mesures soient prises pour éviter des dysfonctionnements que notre pays n’a pas connus», regrette Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi.

 

L’investissement locatif sacrifié

L’augmentation des loyers reste très modérée, dans la continuité des années précédentes. Le rythme moyen de hausse est du même ordre que le taux d’inflation. La situation des marchés est toutefois assez contrastée en fonction de la localisation, y compris parfois au sein d’une même région.

 

Dans plusieurs agglomérations, la vacance tend à augmenter, les relocations sont plus difficiles et les gestionnaires tentent de convaincre les propriétaires de logements anciens de revoir les loyers à la baisse. Cette situation s’observe par exemple à Lille, Mulhouse ou Perpignan.

 

Dans ce contexte de marchés plutôt détendus, dont il faut excepter l’agglomération parisienne et certaines grandes villes de province, la concurrence entre logements récents et existants s’avive. Les 2nds se louent parfois difficilement, faute de posséder les éléments de confort et les équipements recherchés par les locataires (parking, notamment).

 

Ce désengagement des propriétaires bailleurs est constant, notamment en raison de l’érosion des rendements locatifs, de l’accroissement des obligations pesant sur les propriétaires et de la grande difficulté pour eux de retrouver la libre disposition de leur bien en cas de défaut de paiement de la part du locataire. Pourtant, le parc locatif n’est pas suffisant. La demande, et particulièrement celle des ménages modestes, est bridée par l’évolution négative du pouvoir d’achat de 2011 à 2013, qui est loin d’avoir été compensée par la légère remontée de 2014 (+0,4%).

 

Volume : l’incertitude demeure…

Seul Crédit Foncier Immobilier s’aventure à pronostiquer le nombre des transactions pour l’année 2015 : 750.000, soit une hausse de 8% par rapport à 2014. L’année dernière, CFI n’avait pas mal évalué les volumes, prévoyant 707.000 ventes, contre 700.000 en réalité.

 

Sur une période de 12 mois se terminant au 30 juin 2015, la FNAIM annonce 707.000 ventes, dont 130.000 sur l’Île-de-France et 577.000 en province. Des chiffres en baisse par rapport à la période de 12 mois précédente.

 

La reprise des ventes de logements existants, pressentie par beaucoup, n’est pas encore actée. On attend du 2nd semestre qu’il confirme la tendance, avec toutefois une incertitude sur les taux des prêts immobiliers. L’effet d’une hausse du coût du crédit doit néanmoins être relativisé : si une remontée des taux se produit, elle sera limitée, aussi longtemps que l’inflation restera faible, elle aussi.

 

En outre, le renchérissement du crédit devrait être compensé par la baisse des prix, de sorte que le pouvoir d’achat immobilier serait maintenu. C’est sans doute un facteur psychologique, le retour de la confiance des ménages, qui pourrait faire basculer le marché vers une franche reprise.

 

L’ancien, un marché attractif ?

Globalement, selon la note de conjoncture des notaires, on constate une augmentation du volume des transactions pour ce qui concerne le marché de l’ancien sur l’ensemble du territoire.

 

Cette dynamique positive ne se traduit pas par une hausse des prix, mais s’explique au contraire par le fait que les acquéreurs négocient systématiquement les prix affichés par les vendeurs, qui se sont enfin résignés à revoir leurs prétentions à la baisse. Ce phénomène, conjugué à la hausse des taux d’intérêt d’emprunt constatée depuis peu, pourrait laisser entrevoir une reprise de l’activité dans ce secteur.

 

Pour que cette tendance se confirme, il faudrait certainement que l’on parvienne à endiguer l’augmentation constante du coût des travaux de rénovation, qui devient désormais comparabl

 

e, voire supérieur en cas de mise aux normes, à celui des travaux à réaliser dans le cadre d’une construction neuve.

Par ailleurs, si les investisseurs ont quasiment déserté le marché de l’ancien en Île-de-France, il semble qu’à l’inverse, les prix désormais proposés en province pour des immeubles de rapport leur conviennent davantage.

 

Dans ce cadre, il est intéressant de mesurer les effets des dispositions de la loi Alur qui vont plafonner les loyers dans de nombreuses agglomérations. En synthèse, les vendeurs ont intégré le signal en révisant leur prix et les acquéreurs peuvent encore bénéficier de taux d’intérêt attractifs.

 

La preuve en est le retour des secondo-accédants, après presque 3 ans d’absence, maintenant qu’il n’y a guère de doute possible sur la remontée des taux d’intérêt. Le marché de l’immobilier se fluidifie : à défaut de vendre au mieux, les vendeurs vendent plus vite à des acquéreurs qui n’ont plus forcément comme allié le temps, qui jusque très récemment jouait pour eux.

 

Le neuf, une reprise en trompe l’œil ?

Même si les promoteurs ne se sont pas encore totalement remis des effets néfastes du dispositif Duflot, ils ont aujourd’hui reconstitué leurs stocks de réserve foncière. Cette situation est essentiellement due aux mesures fiscales incitatives permettant aux vendeurs de terrain susceptibles de faire l’objet d’un projet de construction de réduire le montant de leur impôt sur les plus-values immobilières.

 

Elle va avoir pour effet de mettre sur le marché un nombre conséquent de logements neufs pour l’année 2016. En 2015, la quantité de contrats de réservation signés connaît un fort accroissement, ce qui donne un signe positif sur le marché du neuf. Aidés par l’annonce de reprise de certains indicateurs de croissance, les correctifs apportés par le dispositif Pinel ont donc produit les effets escomptés.

 

Toutefois, il convient de relativiser cette augmentation du volume des ventes qui risque fort d’être éphémère car le nombre de permis de construire est en baisse. Par ricochet, les ouvertures de chantiers vont donc suivre la même évolution, entraînant sans nul doute, dans les mois à venir, des effets sur le marché de l’emploi dans le secteur du bâtiment.

 

Le semblant d’équilibre retrouvé reste donc très fragile et nécessite sans aucun doute une action réelle du gouvernement sur la simplification du processus de vente/acquisition d’un bien immobilier. Il faut également rester prudent compte tenu de la question grecque qui suscite beaucoup d’interrogations au niveau européen, et dont le règlement impacte la tendance des marchés.

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