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Immobilier : faut-il investir dans le Marais ?

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Célèbre pour sa place des Vosges et ses petites rues pavées, le Marais affiche encore des prix assez bas pour une capitale européenne... pas pour très longtemps.

«20.000 €/m² !», Paulo Fernandes, directeur associé de Paris Ouest Sotheby’s Realty, fixe d’emblée le prix dans le Marais, quartier emblématique des IIIème et IVème arrondissements de Paris. «Comme pour les autres marchés parisiens, les prix ont quelque peu baissé mais le Marais reste extrêmement coté, à l’exception de la partie nord.

 

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C’est la fameuse théorie de l’escargot : les nouveaux quartiers sont les premiers impactés par les baisses. Il est donc naturel que le prix dans les rues les proches de République, vers le marché des Enfants Rouges par exemple, aient davantage diminué : -3% sur 1 an contre -2,2% en moyenne. Mais dans ce quartier, les prix ne veulent pas dire grand-chose ! Le problème ? Peu de volumes de vente.

 

En effet, dans ce quartier ancien riche d’immeubles du XVIème et XVIIème siècles, on trouve soit des petites surfaces, soit de très beaux hôtels particuliers. Entre les deux, c’est le néant».

 

Un prix à la hauteur ?

Pour appréhender ce marché «spécifique», des exemples s’imposent. L’expert évoque notamment un appartement de 135 m², au sein d’un immeuble du XVIIIème avec ascenseur, à 2,250 M€, «soit environ 16.500 €/m²», calcule Paulo Fernandes, qui insiste sur la rareté de ce type de surface.

 

«Ce qui fait la valeur du Marais, ce sont également les biens exceptionnels, comme ce 190 m² près de l’Hôtel de Ville affiché à 4,725 M€, soit 25.000 €/m², doté d’une pure décoration empire. Tout a été peint à la feuille d’or, c’est très baroque, ultra-rococo. Trop cher par rapport au prix du marché autour de 20.000 €/m², il devrait pourtant trouver preneur. Il suffit d’un coup de cœur d’un investisseur étranger, un Américain par exemple en position de force grâce à la nouvelle parité euro/dollar. N’oubliez pas que le Marais est l’un des quartiers les plus anciens de Paris... de quoi y trouver de véritables pépites !».

 

Outre ces biens d’exception, les prix s’appréhendent davantage au cas par cas. «12.000-13.000 €/m² dans le bas du Marais, rues des Archives et Vieille du Temple, pour des biens de qualité, au-delà de 20.000 €/m² sur la place des Vosges». Les bonnes affaires ? «Les biens sur cour dans des immeubles anciens parfois même un peu sordides, peu lumineux car en étages inférieurs, se négocient facilement en dessous des 10.000 €/m².

 

De même, lorsque l’on s’approche du XIème, au-delà de la rue Charlot, vers République», indique Paulo Fernandes, précisant néanmoins que les prix les plus élevés s’entendent pour «des biens sans défauts ! Les acheteurs étant désormais prudents, pour atteindre 15.000 ou 20.000 €/m², le bien doit être irréprochable».

 

Le charme historique du Marais

Ces prix aussi affolants que disparates s’expliquent également par les atouts du Marais. «Il faut par exemple parler du quartier gay, hyper-vivant, très sympa, qui attire plutôt de jeunes couples français et des artistes. Les familles ne correspondent pas vraiment à la dynamique du quartier», sourit Paulo Fernandes.

 

«Le Marais c’est le charme, les vieilles pierres, un lieu chargé d’histoire qui n’a pas bougé depuis 200 ans ! Et cela fait du Marais un lieu privilégié pour les investisseurs, avec un cortège d’étudiants qui cherchent à louer. Ce quartier gay, hyper-vivant, festif attire les jeunes couples et les artistes. Mais c’est aussi un lieu où s’est historiquement implantée la noblesse parisienne, d’où un grand nombre d’hôtels particuliers».

 

Dans ce Paris de carte postale, les acquéreurs cherchent principalement des résidences secondaires mais aussi une vitrine pour leur activité.

 

«Beaucoup de marques, artistes et artisans y implantent leur showroom». Si Américains et Italiens sont omniprésents dans le quartier, il ne faut pas oublier également la communauté juive, «très implantée depuis 2 ou 3 générations, notamment rue des Rosiers, avec des adresses mythiques comme l’As du Falafel, Chez Marianne, la boulangerie Murciano...», complète l’expert. Dans ce quartier millénaire, un achat, quels que soient l’emplacement ou le bien, reste donc une bonne affaire.

 

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