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Se constituer un patrimoine immobilier en associant à son épargne personnelle les revenus locatifs et une déduction fiscale, telle est la promesse du dispositif Pinel, qui constitue toujours l’une des meilleurs solutions disponibles.
Applicable en France depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel vise à relancer le secteur du logement et la construction immobilière. Ce dispositif s’applique à l’investissement locatif dans le secteur du logement neuf, en offrant aux contribuables une réduction d’impôt en échange d’un engagement locatif sur la durée et du respect de loyers plafonnés.
Conditions d’application
Pour qu’un investisseur puisse bénéficier du dispositif Pinel, il doit :
– acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement ;
– louer le bien immobilier en résidence principale d’un locataire pendant une durée au choix de 6, 9 ou 12 ans, dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier (à compter de la date d’achèvement des travaux).
Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel rend possible la location du bien immobilier à un ascendant ou descendant.
Biens immobiliers éligibles
Un bien immobilier éligible est un bien n’ayant jamais été habité. Cela correspondant à un appartement ou une maison en état futur d’achèvement (VEFA) ou livré. Le bien immobilier doit respecter les nouvelles normes environnementales dit RT 2012 ou BBC2005.
L’habitant bénéficie alors d’une faible consommation en énergie. Afin de favoriser la construction de logements dans les zones tendues, le logement doit être situé dans une zone listée par l’administration fiscale. Un grand nombre de garanties existe dans le cadre d’un achat en loi Pinel en état futur d’achèvement (VEFA) qui vous assure de la livraison du projet et pendant les 10 années qui suivent :
– la garantie d’achèvement des travaux :
il s’agit de la garantie qui permet de s’assurer que le logement sera livré à la date indiquée dans l’acte notarié. Deux types de garanties cohabitent : la garantie intrinsèque ou extrinsèque. La 1ère est la moins forte, c’est le promoteur qui l’apporte sur ses fonds propres. La 2nde, la plus forte, prend une forme de caution. Un organisme financier, souvent bancaire, apporte une garantie auprès du promoteur et assure le financement des travaux en cas de défaillance du promoteur. C’est donc la garantie extrinsèque qui offre le plus de garantie à l’investisseur ;
– la garantie de parfait d’achèvement :
c’est la garantie qui va courir pendant le mois qui va suivre la livraison du logement. Elle permet au propriétaire de signaler toutes les imperfections et dysfonctionnements au sein du logement ;
– la garantie biennale :
elle est valable pendant les 2 ans qui suivent la livraison du bien immobilier. Elle agit sur tous les éléments d’équipement de l’appartement qui pourraient dysfonctionner ou subir une usure prématurée. Exemple : un sèche-serviettes qui ne fonctionne plus ;
– la garantie décennale :
comme son nom l’indique, elle est valable pendant les 10 années suivant la livraison. C’est celle qui assure le bâti et la construction de la résidence ou de la maison. Rarement utilisée, elle assure les gros dégâts et malfaçons.
Le promoteur est l’intervenant qui réalise votre bien immobilier en loi Pinel. Il est donc impératif de connaître sa solidité financière et ses garanties.
Zones éligibles
Il est également nécessaire que la ville soit éligible à la loi Pinel, c’est-à-dire qu’elle se situe dans une des zones éligibles : zone A bis, zone B1, zone B2, zone C.
Ces zones connaissent une pénurie de biens immobiliers disponibles à la location et donc offrant une forte différence entre l’offre locative et la demande. Une clause qui évite les dérives des dispositifs précédents (Scellier), car des promoteurs peu scrupuleux ont construit des immeubles qui n’ont jamais trouvé de locataires.
Le montant de l’investissement est également plafonné en fonction du prix du mètre carré. Attention, le fisc fixe comme prix d’achat maximal au mètre carré le plafond de 5.500 €/m². Ce qui, évidemment, dans le neuf en zone tendue (Paris et sa proche banlieue), rend le montage de projet Pinel non pertinent. Rien n’interdit à l’investisseur d’acheter un bien immobilier dépassant les 5.500 €/m², mais dans ce cas-là, le fisc, lui, recalcule le prix d’achat du bien sur cette base-là.
Calcul de la défiscalisation
La réduction d’impôt est calculée à partir du prix de l’immobilier acquis. Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de la location :
– sur 6 ans : 2% par an, soit 12% ;
– sur 9 ans : 2% par an, soit18% ;
– sur 12 ans : 2% par an, plafonné à 21%.
Le montant est directement dégrevé de l’impôt à payer. La réduction d’impôt entre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10.000 € par foyer fiscal. Sur un logement d’une valeur de 300.000 €, la valeur maximale de l’investissement considéré par le fisc, la réduction d’impôt peut atteindre 63.000 € sur 12 ans.
Il faut déclarer auprès de l’administration fiscale l’acquisition, ainsi que les recettes inhérentes à l’investissement réalisé.
Comment choisir son bien ?
L’achat d’un bien immobilier en loi Pinel doit se faire dans le secteur de l’immobilier neuf. Il est donc primordial de ne pas se focaliser sur le montant de la réduction d’impôt mais bel et bien sur le bien immobilier en lui-même en priorité. La ville, sa situation, sa superficie, son contexte, sa construction, la résidence sont des éléments primordiaux pour réaliser un bon investissement.
Ces critères précis de sélection facilitent la location du logement et contribuent à la prise de valeur du bien immobilier. Optez pour une ville où l’emploi est en croissance et où la démographie augmente. Les grands projets d’urbanisme sont aussi des facteurs forts de croissance et de hausse du prix de l’immobilier : arrivée d’un TGV, nouvelle autoroute (par exemple, Bordeaux, Nantes, Toulouse…). On dit souvent que l’emplacement est le critère le plus important. Il fait, en effet, partie des critères de réussite de l’investissement. La proximité des commerces, des transports en commun (métro, bus, gare), des écoles favorise la location du logement.
Lors d’un achat immobilier en loi Pinel, de même que lors d’un achat immobilier locatif traditionnel, le type de logement doit être adapté à sa situation dans la ville et à la catégorie de personnes visées.
– T1 (Studio) : préférez le studio proche d’universités et grandes écoles pour cibler un étudiant.
– T2 (2 pièces) : il est recherché par les jeunes couples, les personnes seules ou les retraités. Il s’adapte parfaitement dans les grandes agglomérations et dans les périphéries où le nombre de résidences est faible : secteur résidentiel.
– T3 (3 pièces) : il est recherché par des couples avec un enfant ou des couples souhaitant une pièce supplémentaire (bureau, chambre d’amis). Plus cher que le T2, il procure une réduction d’impôt plus importante.
– T4 (4 pièces) : il s’adresse aux familles plus nombreuses qui souhaitent vivre en centre-ville ou en périphérie.
Étapes de l’acquisition
– Le contrat de réservation : il s’agit du document qui permet de procéder à l’achat du logement. Il est directement signé entre l’acheteur et le vendeur (promoteur, conseiller en gestion de patrimoine). Il fait foi auprès des banques pour la recherche du prêt immobilier.
– La procuration ou l’acte notarié : c’est le moment ou vous devenez officiellement propriétaire du logement. Il est préférable de systématiquement différencier le notaire du promoteur et votre notaire. Vous recevez par la suite le titre de propriété du logement.
La défiscalisation Pinel n’est pas cumulable avec les autres dispositifs de défiscalisation Duflot, Scellier, Bouvard, Malraux ou Monuments historiques. Il faut déclarer auprès de l’administration fiscale l’acquisition, ainsi que les recettes inhérentes à l’investissement réalisé.
