Accueil > Immobilier : la loi Pinel est-elle vraiment intéressante ?

Immobilier : la loi Pinel est-elle vraiment intéressante ?

Entreprendre.fr

La loi Pinel a remplacé les dispositifs Scellier et Duflot, en reprenant les mêmes principes : offrir un avantage fiscal fort en contrepartie du respect de certaines contraintes.

Applicable en France depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel vise à relancer le secteur du logement et la construction immobilière. Ce dispositif s’applique à l’investissement locatif dans le secteur du logement neuf, en offrant aux contribuables une réduction d’impôt en échange d’un engagement locatif sur la durée et du respect de loyers plafonnés.

 

à lire aussi

 

Les conditions de la loi Pinel

Pour qu’un investissement soit éligible au dispositif Pinel :

1. il faut acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement ;

2. il est nécessaire de louer le bien immobilier en résidence principale d’un locataire pendant une durée au choix de 6, 9 ou 12 ans ;

3. le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier (à compter de la date d’achèvement des travaux). Il faut déclarer auprès de l’administration fiscale l’acquisition, ainsi que les recettes inhérentes à l’investissement réalisé. La défiscalisation Pinel n’est pas cumulable avec les autres dispositifs de défiscalisation Duflot, Scellier, Bouvard, Malraux ou Monuments Historiques. Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel rend possible la location du bien immobilier à un ascendant ou descendant.

 

Loi Pinel : comment calculer la défiscalisation ?

La défiscalisation en Loi Pinel est calculée en fonction de la durée de la location. Rappelons que le logement doit être loué en résidence principale d’un locataire.

Le taux de défiscalisation en loi Pinel :

- défiscalisation Pinel sur 6 ans : 12% ;

- défiscalisation Pinel sur 9 ans : 18% ;

- défiscalisation Pinel sur 12 ans : 21%.

 

Un particulier achète un appartement neuf de 200.000 €, alors la réduction d’impôt est calculée sur la somme de 200.000 €. Sur un logement d’une valeur de 300.000 €, la réduction d’impôt peut atteindre 63.000 € sur 12 ans.

 

Loi Pinel : comment est calculée la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt est calculée à partir du prix de l’immobilier acquis. Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de la location. Le montant est directement dégrevé de l’impôt à payer sur l’avis d’imposition n°2042. La réduction d’impôt entre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10.000 € par foyer fiscal.  

 

à lire aussi

 

Loi Pinel : les étapes de l’acquisition

- Le contrat de réservation : il s’agit du document qui permet de procéder à l’achat du logement. Il est directement signé entre l’acheteur et le vendeur (promoteur, conseiller en gestion de patrimoine). Il fait foi auprès des banques pour la recherche du prêt immobilier.

- La procuration ou l’acte notarié : c’est le moment où vous devenez officiellement propriétaire du logement. Il est préférable de systématiquement différencier le notaire du promoteur et votre notaire. Vous recevrez par la suite le titre de propriété du logement. Les garanties du promoteur Le promoteur est l’intervenant qui réalise votre bien immobilier en loi Pinel. Il est donc impératif de connaître sa solidité financière et ses garanties. Plusieurs garanties existent et cohabitent pour apporter à l’investisseur pérennité et sécurité.

- La garantie d’achèvement des travaux : il s’agit de la garantie qui permet de s’assurer que le logement sera livré à la date indiquée dans l’acte notarié.

 

Deux types de garanties cohabitent : la garantie intrinsèque ou la garantie extrinsèque. La garantie intrinsèque est la moins forte, c’est le promoteur qui l’apporte sur ses fonds propres. La garantie extrinsèque, la plus forte, prend une forme de caution. Un organisme financier, souvent bancaire, apporte une garantie auprès du promoteur et assure le financement des travaux en cas de défaillance du promoteur.

 

C’est donc la garantie extrinsèque qui offre le plus de garantie à l’investisseur.

- La garantie de parfait d’achèvement : c’est la garantie qui va courir pendant le mois qui va suivre la livraison du logement. Elle permet au propriétaire de signaler toutes les imperfections et dysfonctionnements au sein du logement.

- La garantie biennale :  elle est valable pendant les 2 ans qui suivent la livraison du bien immobilier. Elle agit sur tous les éléments d’équipement de l’appartement qui pourraient dysfonctionner ou subir une usure prématurée. Exemple : un sèche-serviettes qui ne fonctionne plus.

- La garantie décennale :  comme son nom l’indique, elle est valable pendant les 10 années suivant la livraison. C’est celle qui assure le bâti et la construction de la résidence ou de la maison. Rarement utilisée, elle assure les gros dégâts et malfaçons.

 

Loi Pinel : acheter intelligemment  

L’achat d’un bien immobilier en loi Pinel doit se faire dans le secteur de l’immobilier neuf. Il est donc primordial de ne pas se focaliser sur  le montant de la réduction d’impôt mais bel et bien sur le bien immobilier en lui-même en priorité. La ville, sa situation, sa superficie, son contexte, sa construction, la résidence sont des éléments primordiaux pour réaliser un bon investissement. Ces critères précis de sélection faciliteront la location du logement et contribueront à la prise de valeur du bien immobilier.

 

Loi Pinel : comment choisir le bien immobilier ?  

Un bien immobilier éligible est un bien n’ayant jamais été habité. Cela correspondant à un appartement ou une maison en état futur d’achèvement (VEFA) ou livré. Le bien immobilier doit respecter les nouvelles normes environnementales dites RT 2012 ou BBC2005. L’habitant bénéficie alors d’une faible consommation en énergie. Afin de favoriser la construction de logements dans les zones tendues, le logement devra être situé dans une zone listée par l’administration fiscale. Un grand nombres de garanties existe dans le cadre d’un achat en loi Pinel en état futur d’achèvement (VEFA) qui vous assure de la livraison du projet et pendant les 10 années qui suivent.

 

Type de logement Pinel  

Lors d’un achat immobilier en loi Pinel ou même lors d’un achat immobilier locatif traditionnel, le type de logement s’adapte à l’emplacement dans la ville et à la catégorie de personnes visées : - le Studio T1 :  préférez le studio proche d’universités et grandes écoles pour cibler un étudiant ; - le 2 pièces T2 :  il est recherché par les jeunes couples, les personnes seules ou les retraités. Il s’adapte parfaitement dans les grandes agglomérations et dans les périphéries où le nombre de résidences est faible : secteur résidentiel ; - le 3 pièces T3 :  il est recherché par des couples avec un enfant ou des couples souhaitant une pièce supplémentaire (bureau, chambre d’ami). Plus cher que le T2, il procure une réduction d’impôt plus importante ; - le 4 pièces T4 :  il s’adresse aux familles plus nombreuses qui souhaitent vivre en centre-ville ou en périphérie.

 

Loi Pinel : quelle ville choisir ?

 Il est dans un premier temps nécessaire que la ville soit éligible à la loi Pinel, c’est à dire qu’elle se situe dans une des zones éligibles : zone A bis, zone B1, zone B2, zone C. Ces zones connaissent une pénurie de biens immobiliers disponibles à la location et donc offrant une forte différence entre l’offre locative et la demande. Une clause qui évite les dérives des dispositifs précédents (Scellier), pour lequel des promoteurs peu scrupuleux ont construit des immeubles qui n’ont jamais trouvé de locataires. Les zones éligibles sont la zone A, zone A bis, et la zone B1, certaines localisations en zone B2 devant faire l’objet d’une étude au cas par cas (voir carte). Le montant de l’investissement est également plafonné en fonction du prix du mètre carré : zone A et A bis : 5.000 € /mÇ, zone B1 : 4.000 € /mÇ. Optez pour une ville où l’emploi est en croissance et où la démographie augmente. Les grands projets d’urbanisme sont aussi des facteurs forts de croissance et de hausse du prix de l’immobilier : arrivée d’un TGV, nouvelle autoroute (par exemple, Bordeaux, Nantes, Toulouse...). On dit souvent que l’emplacement est le critère le plus important de la réussite de l’investissement.

 

Loi Pinel : faut-il défiscaliser ?  

Du point de vue de l’investisseur, la question fondamentale est moins dans la comparaison entre les dispositifs qu’avec les autres solutions locatives.

En effet, la limitation de cette approche, c’est qu’elle ne s’applique qu’à l’achat d’un bien neuf, répondant à des normes environnementales, donc à un prix largement supérieur (jusqu’à 60%) à celui de l’ancien. Et au moment de la revente, au bout de 9 ans, une forte décote risque de s’appliquer, d’autant qu’une majorité des biens d’un même programme risquent de se trouver en même temps sur le marché, mis en vente par des propriétaires qui ont tous fait la même démarche.

 

Par ailleurs, rappelons que la condition du crédit d’impôt est que le bien soit loué. Autrement dit, si vous ne trouvez pas de locataire, non seulement vous ne percevez pas de loyer, mais vous perdez l’avantage fiscal. Comme toujours en matière d’investissement immobilier, l’important est de choisir un bien de qualité plus qu’un dispositif fiscal.

NOTRE KIOSQUE
En ce moment
A lire aussi
RECEVEZ
NOS DERNIERS
ARTICLES EN DIRECT
REJOIGNEZ LA COMMUNAUTE DES ENTREPRENEURS :