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Immobilier : peut-on encore investir en Alsace ?

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En Alsace, depuis plusieurs années, le marché immobilier stagne. Seule Strasbourg fait exception. On y trouve pourtant de belles villas contemporaines et, pour les investisseurs, des immeubles à rénover.

Capitale européenne, villes étudiantes, zones rurales parsemées de vignobles, l’Alsace, dont les paysages et les centres historiques font partie des symboles du patrimoine architectural français, aurait pu voir gonfler ses prix depuis que le TGV la place à 2 heures de Paris.

 

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Pourtant, en 2014 et 2015, malgré des taux d’emprunt historiquement bas et des vendeurs plus raisonnables sur les prix, le marché immobilier alsacien demeure attentiste. Ce n’est que cette année qu’une vraie reprise est constatée.

 

«Les taux ne bougent pas et l’économie redémarre, poussant les acquéreurs être plus confiants», souligne Hadrien de Brosses, directeur de l’agence Le Palatin située à Strasbourg. Au 1er trimestre, l’agent immobilier a, en effet, constaté une hausse de 30% du volume des transactions. Néanmoins, le marché reste disparate selon la situation : Strasbourg d’un côté, toujours très cotée, et Mulhouse ou Colmar de l’autre.

 

Le luxe en hypercentre de Strasbourg

Strasbourg, desservie par le TGV, profite de son statut de capitale européenne et de son dynamisme culturel pour attirer une population toujours croissante. Son cœur historique classé au patrimoine de l’Unesco et une vitalité économique sans précédent donnent à Strasbourg cet attrait apprécié des acquéreurs.

 

C’est, avant tout, la diversité architecturale des appartements qui attire dans le très couru centre-ville strasbourgeois : colombages, haussmannien, pierre de taille... le prix au mètre carré avoisine les 3.000 €, et même les 3.500 € en hypercentre. En moyenne, pour un studio en centre-ville, un acquéreur doit débourser entre 70.000 et 85.000 €, 120.000 à 140.000 € pour un 2 pièces et 250.000 € minimum pour un 4 pièces.

 

Si l’offre des biens de luxe dans le centre demeure faible, la demande reste forte. Il faut compter jusqu’à 5.000 €/m² pour un bien dans cette gamme. Dans le centre-ville, des hôtels particuliers ou de grands appartements de plus de 100 m² ne trouvent pas preneur car «le prix au mètre carré est élevé».

 

Une bonne occasion de négocier. Parmi les quartiers qui séduisent le plus : l’Orangerie, les XV et les Contades. Tous disposent de biens qui se négocient au prix fort, mais qui proposent aussi des offres d’exception que l’on ne retrouve pas nécessairement dans les autres quartiers de la ville.

 

Des appartements à plus de 1 M€ sont négociables dans ces secteurs, avec des surfaces dépassant allègrement les 250 m². Dans le quartier de l’Orangerie, notamment, peuvent se trouver des maisons dans des budgets dépassant ce montant. Les bien de 200 m² s’affichent à 1,5 M€ dans ce périmètre. Pour trouver d’autres offres dans le luxe, il faut se tourner vers la périphérie de Strasbourg, où des produits prestigieux sont également présents.

 

Maisons contemporaines à toit plat

Les plus belles opportunités se situent dans le triangle d’or, entre Strasbourg, Colmar et Obernai. Sur le marché haut de gamme, même si certains biens ne se vendent pas en moins de 3 ans, le marché repart, à des prix toutefois inférieurs.

 

Et les biens les plus prisés ne se situent pas en hypercentre, mais en périphérie, dans des zones vallonnées et résidentielles. «Les villas modernes et cubiques, à toit plat, sont très recherchées», précise Hadrien de Brosses. À 15 km de Strasbourg, par exemple, une maison contemporaine de 300 m² avec de grandes baies vitrées et 1.000 m² de terrain s’est récemment négociée à 900.000 €. «En périphérie, une grande maison se négocie à 4.000 €/m²».

 

À Mulhouse, l’immobilier est plus morose. «L’économie est plus difficile, il y a moins d’entreprises et moins d’emplois». Un acquéreur peut donc aisément négocier les prix, sans même avoir visité le bien. Pour leur part, les vendeurs sont prêts à revoir leurs prétentions à la baisse, jusqu’à -10% du prix. En dehors de ces deux villes, les prix au mètre carré oscillent entre 1.000 et 2.000 €.

 

Mais, en Alsace, il existe une opportunité à ne pas rater, celui de l’investissement locatif, notamment à Strasbourg. «En centre-ville, un studio s’achète à 100.000 €... pour une rentabilité autour de 6%», précise Hadrien de Brosses. Le quartier le plus prisé par les étudiants ? Neudorf, rattaché au centre-ville par le tramway. «J’ai beaucoup de demandes et peu d’offres».

 

Et puisque les experts tablent sur une reprise des transactions, les acquéreurs ont tout intérêt à se montrer actifs.

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