Créer une société civile immobilière est un mécanisme bien connu pour les locaux professionnels. Mais il peut également être utilisé dans un cadre beaucoup plus large.

Si la SCI ne dispose pas de fonds propres pour financer l’acquisition du bien immobilier, elle peut parfaitement contracter un emprunt directement. Les intérêts de l’emprunt étant déductibles du bénéfice imposable et le coût de la garantie hypothécaire étant moindre en raison de l’exonération de la taxe de publicité foncière (0,715%).

Cet emprunt ne sera pas soumis aux formalités de la loi Scrivner qui impose l’envoi en recommandé de l’offre à l’emprunteur et un délai de réflexion pour l’accepter. L’établissement bancaire exigera en plus de la garantie hypothécaire sur le bien immobilier acquis le cautionnement personnel des associés ou un engagement de non cession de leurs parts. Si la SCI contracte l’emprunt directement, elle ne pourra pas bénéficier des prêts épargne-logement PEL, ni des prêts à taux zéro.

Avantage d’une SCI

Par ailleurs, la création d’une SCI offre des avantages :

– conserver le pouvoir de gestion : une SCI permet aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion de ce bien. Pour cela, les parents créent une SCI à laquelle ils apportent l’immeuble en question, puis donnent les parts de la société à leurs enfants. Les parents sont nommés gérants et gardent ainsi la maîtrise du bien ;

– conserver la jouissance ou les revenus d’un bien : une SCI permet de transmettre un bien tout en continuant à l’occuper (s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire) ou à percevoir les loyers (s’il s’agit d’un bien immobilier donné en location). La technique consiste à associer donation et démembrement des parts de la SCI. Les parents peuvent, par exemple, créer une SCI à laquelle ils apportent un immeuble. Ils donnent ensuite la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants mais en conservent l’usufruit. Les parents, en tant qu’usufruitiers, perçoivent les revenus ou disposent du bien. Les enfants, comme nus-propriétaires, récupèrent la pleine propriété du bien sans aucun droit de succession au décès de leurs parents ;

– échapper à l’indivision : ce régime s’applique en cas de divorce ou de séparation. Là où l’indivision subordonne la prise de décision à l’unanimité ou à la majorité absolue, la SCI permet la nomination d’un gérant avec des missions déterminées.

Contitution d’une SCI

La création d’une société civile immobilière (SCI) impose la rédaction des statuts de la société et l’accomplissement de formalités de publicité. Établis par écrit, les statuts peuvent prendre la forme d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé. Des modèles rédigés sont proposés par différents organismes, notamment sur Internet. Néanmoins, l’intervention d’un notaire est obligatoire lorsqu’un immeuble est apporté à la SCI. Les statuts doivent préciser :

– l’objet de la SCI, c’est-à-dire son activité ;

– le nombre de ses associés : ils sont au minimum 2. Ils doivent faire des apports à la société en numéraire (somme d’argent) ou en nature (apport d’un bien ou d’un droit de jouissance sur ce bien). L’ensemble de ces apports forme le capital de la SCI. La loi ne prévoit pas de montant minimal pour ce capital ;

– les modalités de fonctionnement. Les statuts déterminent les pouvoirs du gérant, les modalités de consultation des associés et les règles de présence et de majorité aux assemblées ;

– sa durée d’existence. Elle ne peut excéder 99 ans mais il est possible de prévoir une durée plus courte ;

– sa dénomination et son siège social. Il peut être établi au domicile du gérant.

Les statuts doivent être signés par tous les associés et être enregistrés auprès de l’administration fiscale dans le délai de 1 mois. Après cette démarche, plusieurs formalités de publicité sont obligatoires :

– insertion d’un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales ;

– dépôt des statuts au greffe du tribunal de commerce ;

– immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

La SCI qui opte pour l’impôt sur le revenu adresse une déclaration d’existence à l’administration fiscale, dans les 3 mois de sa création.

Les frais de constitution d’une SCI se situent entre 1.500 et 3.000 €.

Organiser sa transmission 

Une Société civile immobilière (SCI) est également un outil pour organiser de son vivant la transmission d’un patrimoine immobilier. La création d’une société civile immobilière présente à la fois des intérêts patrimoniaux et fiscaux. Elle permet par exemple de faciliter considérablement la transmission du patrimoine entre ascendants et descendants, de manière anticipée ou au décès d’un ascendant.

Par rapport à la donation directe d’un immeuble, la donation de parts de SCI présente plusieurs avantages fiscaux. Le patrimoine de la SCI peut être transmis plus facilement grâce à des donations successives de parts. Il est beaucoup plus difficile de respecter les plafonds d’abattement de donation en transmettant un bien immobilier qu’en transmettant des parts sociales, facilement partageables. Ainsi, en étalant vos donations de parts sociales, vous pouvez profiter de l’abattement à plusieurs reprises.

Décote des parts de SCI

Lorsqu’un bien est mis en SCI, la valeur patrimoniale du bien est divisée en parts sociales qui sont ensuite partagées entre tous les associés.

Or, la valeur des parts subit ce que l’on appelle une décote, c’est-à-dire une diminution de valeur. Autrement dit, le prix du bien immobilier est toujours supérieur à la somme de la valeur vénale de la totalité des parts. La décote découle du fait que les parts sociales d’une SCI familiale ne sont pas susceptibles d’évoluer sur un marché et sont difficiles à vendre à une autre personne qu’un associé.

D’ailleurs, bien souvent, les statuts de la SCI prévoient une clause d’agrément selon laquelle la cession de ses parts par un associé est subordonnée à l’acceptation des autres associés. En règle générale, pour les SCI familiales, la valeur des parts de la SCI est inférieure d’au moins 10% à celle du bien rapportée au nombre de parts. Or, c’est la valeur des parts de la SCI qui sert de base imposable pour le calcul des droits de donation. Le montant de l’imposition s’en retrouve donc diminué, ce qui permet de profiter au maximum des abattements.