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Où en est l'immobilier dans le Grand Est ?

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L’est de la France souffre plus que d’autres régions et le redémarrage de l’activité tarde, même à Strasbourg, traditionnellement centre d'attraction régional.

 

Depuis janvier 2016, la nouvelle région Est regroupe l’Alsace, la Champagne-Ardenne et la Lorraine, avec 5,5 millions d’habitants, soit 9% de la population française. Depuis quelques années, on assiste à un phénomène de périurbanisation, la population baisse dans les trois plus grandes villes (Strasbourg, Reims et Metz) mais augmente dans leurs aires urbaines.

 

Avec 60% de propriétaires et 40% de locataires, la région compte approximativement la même répartition que pour l’ensemble de la France. En revanche, les prix observés sont assez nettement inférieurs à la moyenne nationale. Le prix moyen du mètre carré est de 2.476 € dans le neuf et de 1.872 € dans l’ancien.

 

Alsace : un marché attentiste

Le territoire le plus cher de cette nouvelle région reste l’Alsace. Mais, malgré les taux d’emprunt historiquement bas et les vendeurs plus raisonnables sur les prix, le marché demeure très calme. Bonne nouvelle, les vendeurs, devenus plus raisonnables, ne surévaluent plus autant leurs biens.

 

En revanche, pas de baisse très sensible, sauf sur les biens dont les prestations laissent à désirer. Le centre-ville de Strasbourg reste cher, avec un prix au mètre carré qui atteint les 3.000 €, voire 3.500 € dans l’hyper-centre. Il faut compter entre 70.000 et 85.000 € pour un studio bien situé, et plus de 250.000 € pour un 4 pièces. Les prix des maisons, situées plutôt en périphérie, sont, eux, légèrement à la baisse.

 

Pour les investisseurs, le marché est dynamique, mais majoritairement sur les petites surfaces. À Mulhouse, en revanche, les acquéreurs potentiels sont peu nombreux et les prix se négocient jusqu’à 10%. À Colmar, de belles affaires sont à saisir, notamment sur les maisons alsaciennes à colombages qui proposent des appartements du studio aux 3 pièces à rafraîchir pour un prix allant de 1.600 à 1.700 €/m².

 

Dans les quartiers sud, les amateurs de cachet peuvent chercher parmi les maisons de maître, vendues entre 2.200 à 2.400 €/m² lorsqu’il y a un jardin.

 

 

Regain d’optimisme en Lorraine

Selon Alain Grillet, président du Conseil régional des notaires de Lorraine : «Depuis 2 ou 3 ans, le marché local est sclérosé, un peu flou sans ligne directrice. On peut imaginer que nous sommes arrivés au creux de la vague, car la tendance baissière semble atterrir légèrement».

 

Une analyse confirmée par Gilles Bochu, président de la FNAIM Lorraine : «Nous sentons un léger vent d’optimisme, même si 2015 n’a pas été une année exceptionnelle». À Nancy, les prix se sont maintenus (baisse de 4% en moyenne) aussi bien dans l’ancien que dans le neuf, et le volume d’affaires reste régulier et les investisseurs reviennent, attirés par la demande locative locale.

 

En revanche, en dehors des grandes villes, il n’y a plus de demande à l’exception des villes touristiques des Vosges. Dans ce département, depuis 2008, 25% des agences ont fermé. En moyenne, en milieu rural, la baisse des prix se situe entre 20 et 30% avec des extrêmes à 50%. Certains biens, dont les vendeurs n’ont pas intégré la baisse des prix, alors qu’ils avaient acheté trop cher, sont en vente depuis 10 ans.

 

 

Metz, une offre très large

 

Avec Nancy, Metz est l’une des deux métropoles de Lorraine et l’une des villes phares de la nouvelle région Grand Est. Ses 128.000 habitants sont à 1h30 de Paris par TGV, à 45 minutes de Luxembourg-ville par l’autoroute A31 et à 1h50 de Strasbourg et de l’Allemagne par l’A4. Une situation privilégiée au sein de l’Europe, avec des bassins d’emplois à hauts salaires, comme celui du Luxembourg, où travaillent de nombreux Messins.

 

Moins réputée que Nancy, Metz n’en recèle pas moins un patrimoine important, doublé d’une qualité de vie agréable. Dopée par ses emplois tertiaires, la ville dispose d’une architecture aux influences médiévale, classique et allemande. Autour de sa cathédrale Saint-Étienne se déploie un centre-ville commerçant et des quartiers attractifs, comme Sainte-Thérèse et l’Amphithéâtre. L’image de la ville bénéficie aussi du succès du centre Pompidou-Metz.

 

La baisse des prix qui a affecté la plupart des marchés régionaux n’a pas épargné l’agglomération lorraine. On trouve de nombreux bien à moins de 200.000 €. C’était déjà le cas en campagne, dans un rayon entre 10 et 20 km de Metz, avec des maisons de villages et même des villas des années 50 proposées entre 140.000 et 195.000 €.

 

En ville, des opportunités accessibles sont apparues. Pour les maisons, cela concerne le plus souvent des biens à rénover. Pour les grands appartements, des offres s’affichent à moins de 200.000 e dans des quartiers comme Sablon ou Metz-Queuleu, là où les prix s’établissent le plus souvent autour de 1.500 et 1.700 €/m². Une aubaine pour les investisseurs dans une ville à forte demande locative.

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