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Investir dans l'immobilier : le bon plan des murs de boutiques

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Pour la plupart des investisseurs, immobilier locatif rime avec particuliers. Pourtant, le marché des professionnels offre bien des atouts, même pour les petits montants.

 

L’immobilier de commerce, désigné sous différentes expressions (murs de boutiques, murs de magasins, murs de commerces...), recouvre des locaux situés aux pieds des immeubles et abritant des commerces divers : pharmacie, presse, boulangerie, restaurants, prêt-à-porter, coiffeur, franchise...

 

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Ces biens peuvent intéresser toutes sortes d’investisseurs, car on trouve toute sorte de surface, à partir de 25 m² jusqu’à plusieurs centaines de mètres carrés.

 

Le ticket d’entrée peut donc être tout à fait raisonnable (moins de 100.000 €) pour des particuliers. Comme l’explique Jean-Jacques Cohen, président du réseau Pro-Comm : «Les contraintes de plus en plus pesantes sur le marché de l’investissement locatif résidentiel font qu’un très grand nombre d’investisseurs particuliers se tournent vers l’investissement dans l’immobilier commercial, et ce, pour plusieurs raisons :

 

- meilleure rentabilité locative ;

- obligations beaucoup moins importantes envers le locataire ;

- possibilité de louer les locaux sans y faire de travaux préalables ;

- possibilité de récupérer tout ou partie des charges de copropriété y compris éventuellement les gros travaux».

 

Priorité à l’emplacement

En matière d’immobilier commercial, c’est naturellement la situation qui prime. Les meilleures adresses sont les centres-villes, les quartiers piétonniers et leurs rues adjacentes, les alentours immédiats d’un arrêt de bus, de tramway ou d’une station de métro.

 

La proximité d’une grande enseigne – une locomotive en jargon professionnel – constitue un gros atout car elle va attirer le chaland. On parle d’emplacements n°1 pour les principales artères commerçantes (la rue de Rivoli à Paris, le pourtour de la place des Terreaux à Lyon, le cours Mirabeau à Aix-en-Provence...), de n°1 bis, puis de n°2.

 

C’est la fréquentation qui va permettre au commerçant locataire de réaliser un bon chiffre d’affaires et donc de faire face à ses engagements. Les quartiers d’attractivité commerciale forte sont ceux où les places sont les plus chères... et les plus rares.

 

Et ceux qui attirent les gros investisseurs, notamment les institutionnels. Mais il est possible de réaliser de bonnes affaires en ciblant les zones en cours d’évolution : construction de nouveaux logements, extension de ligne de bus, de métro ou de tramway, transformation d’une rue en zone piétonne.

 

Rentabilité locative

Les meilleurs rendements sont atteints lorsque l’acheteur acquiert des murs non occupés et lorsque des travaux d’amélioration sont réalisés. En revanche, investir dans un local occupé donne l’avantage de connaître le loyer, donc le rendement locatif, et de confirmer la qualité du bien.

 

Pour les achats vides, il convient de vérifier que le loyer prévisionnel est en phase avec les valeurs de marché couramment pratiquées pour un local aux caractéristiques similaires. Si la rentabilité locative est nettement supérieure à celle des logements, la valeur du bien, elle, peut subir d’importantes fluctuations.

 

Le prix d’un local commercial ne se fixe, en effet, pas comme celui d’un logement. Il dépend avant tout de la rentabilité que l’affaire va dégager, donc du loyer. Pour obtenir un rendement de 8% nets annuels avec un loyer de 16.000 €/an, le local ne doit pas valoir plus de 200.000 € (16.000 x 100/8).

 

Dans la majorité des cas, le loyer est plafonné pendant la durée du bail et ne varie qu’en fonction de l’indice Insee du coût de la construction. Le loyer peut cependant être déplafonné dans certains cas, notamment l’amélioration de la qualité commerciale du quartier ou l’extension de l’activité du locataire.

 

Des contraintes plus importantes

La rédaction du bail est assez délicate et doit être confiée à un spécialiste, juriste ou administrateur de biens. Les gros travaux, comme ceux qui relèvent de la mise en conformité, sont théoriquement à la charge du propriétaire-bailleur (article 606 du Code civil).

 

Cependant, la liberté contractuelle étant particulièrement étendue pour les baux commerciaux, il est possible de faire payer les gros travaux par le locataire. La gestion administrative et la déclaration des revenus fonciers sont, elles aussi, un peu plus complexes que pour les habitations.

 

Si vous souhaitez investir dans ce secteur et profiter de sa rentabilité mais que vous craignez d’en assumer les risques, vous pouvez souscrire à des SCPI spécialisées «murs de magasins». Mais les frais de gestion sont plus élevés et le rendement net évidemment moindre.

 

Les atouts de la location professionnelle

 

- Des baux de longue durée : le bail commercial type est du type 3, 6, 9 ans. Et les clauses de résiliation nettement moins larges que pour les particuliers. Autrement dit, un bien loué le reste pour au moins 3 ans.

 

- Une meilleure sécurité en cas d’impayés : les recours sont plus simples et plus rapides envers une société, un commerçant ou un artisan qu’envers les particuliers et il n’y a pas de trêve hivernale. Et, d’une manière générale, ces problèmes sont plus rares que pour les logements.

 

- Des frais allégés : il est possible – et légal – de mettre à la charge du locataire la taxe foncière, les frais de gestion, les travaux d’aménagement...

 

- Une plus grande rentabilité : alors que le locatif d’habitation atteint en général des taux de rentabilité entre 2 et 4%, ceux des murs commerciaux peuvent atteindre le double.

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