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Pour un dirigeant d’entreprise, il est possible de se constituer un patrimoine en achetant ses locaux professionnels. Mais cette démarche doit être précisément évaluée.
Louer ou acheter les locaux de l’entreprise : tous les dirigeants se posent la question. Sortir chaque mois un loyer conséquent alors que ces sommes pourraient être utilisées pour se constituer un patrimoine. Mais la réponse n’est pas aussi évidente qu’on pourrait le penser.
Acheter ou louer ?
Comme pour un logement, acheter suppose de s’engager sur la durée et donc de perdre toute souplesse. Que l’entreprise connaisse des difficultés ou, au contraire, se développe, et les locaux ne sont plus adaptés à ses moyens ou à ses besoins.
Par ailleurs, à moins de disposer d’un apport conséquent, à caractéristiques équivalentes, les mensualités sont plus élevées que les loyers.
Et l’impact financier peut être préjudiciable à la capacité d’auto-financement ou d’endettement de l’entreprise, impactant ainsi son développement. Il faut également comparer les autres possibilités de contribution au patrimoine du dirigeant, comme la retraite par capitalisation, le versement de dividendes ou, tout simplement, l’augmentation du salaire. Et il convient de tenir compte de tous les éléments financiers (charges, taxes…).
L’achat de locaux neufs ou anciens, par exemple, entraîne des différences de coût au regard des droits de mutation : régime de la TVA immobilière pour les locaux neufs, ou des droits d’enregistrement pour les locaux anciens.
En revanche, l’achat des murs professionnels évite les contraintes relatives au bail commercial et assure une meilleure stabilité de l’activité professionnelle, donc une sécurité plus grande.
En outre, dès lors que l’achat est financé par un emprunt à taux fixe, on peut déterminer avec précision le coût de l’investissement ; en louant les locaux, en revanche, il n’est pas possible de connaître exactement le coût de cette dépense, puisqu’un loyer commercial peut augmenter dans des proportions très variables au fil des années.
Il existe 3 possibilités pour l’acquisition des locaux professionnels :
– par l’entreprise ;
– par le dirigeant en direct ;
– par le biais d’une SCI.
Dans la 1ère solution, les locaux font alors partie des actifs de l’entreprise. Ils permettent d’augmenter sa valorisation en cas de revente, mais peuvent également être utilisés comme garanties en cas de difficultés.
Si l’objectif est de développer le patrimoine personnel du dirigeant, l’opération peut générer des revenus (les locaux sont alors loués à l’entreprise), qui sont décorrélés de l’activité professionnelle. La transmission est facilitée, puisque le chef d’entreprise peut, par exemple, céder l’activité et conserver les murs pour lui-même, ou les louer à son successeur ou encore en faire donation à un enfant.
Les avantages de la SCI
L’écran juridique de la SCI permet d’être en quelque sorte à la fois propriétaire et locataire des locaux et de dissocier le patrimoine immobilier des autres biens de l’actif professionnel.
La transmission est plus simple puisque les parts sociales attribuées au conjoint ou aux enfants leur appartiennent en propre, et elles n’ont pas à être intégrées à la succession, ce qui diminue le montant des droits à payer. Par ailleurs, on peut mettre en SCI des locaux dont on est déjà propriétaire, ou acquérir des locaux postérieurement à la constitution de la SCI.
La fiscalité des locaux en SCI
Chaque associé est normalement imposé à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, sur la quote-part des bénéfices qui lui revient en fonction de sa participation dans le capital de la SCI. Mais si la société a emprunté pour acquérir les locaux, les intérêts sont déductibles des loyers.
Et le montant des intérêts restant à payer est retranché de la valeur des parts au moment de leur vente, diminuant d’autant les droits dus lors de cette opération. Si l’investissement immobilier est suffisamment conséquent, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (cette option est irrévocable).
Dans ce cas, le montant des charges déductibles au niveau de la société est plus élevé que pour les SCI à l’impôt sur le revenu. Il est ainsi possible de déduire tous les frais d’acquisition des locaux : frais de notaire, commissions d’agences… et les frais d’apport d’un immeuble à la société (en une fois ou avec un étalement sur 5 ans). Surtout, une SCI à l’IS peut déduire les amortissements sur ses actifs immobiliers.
Les travaux de construction ou d’agrandissement peuvent aussi être amortis, ce qui est impossible en matière de revenus fonciers. Mais le régime de l’IS présente plusieurs inconvénients. Si la SCI vend les locaux, il y a des plus-values professionnelles à payer. En outre, le formalisme de l’impôt sur les sociétés est beaucoup plus lourd et contraignant que celui de l’impôt sur le revenu.
Pour créer une SCI, il suffit de :
– rédiger les statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis de les signer ;
– enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts ;
– publier la constitution de la société dans un journal d’annonces légales ;
– procéder à l’immatriculation de la société.
Pour constituer une SCI, il n’y a aucun critère de capital social minimal. Néanmoins, la question du montant du capital social doit être posée : faible ou élevé, son montant varie en fonction des situations particulières et des buts recherchés. Il est conseillé d’adopter un capital variable.
Il permet une plus grande souplesse, évite des formalités de modification lorsqu’un des associés par son départ ou son décès fait varier le capital, et offre une discrétion aux associés nouveaux par sa non-présence sur les statuts.
