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Louer vide ou meublé : comment choisir ?

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La rentabilité nette mesure les revenus que vous aller percevoir en tant qu’investisseur et donc la performance de l’investissement locatif envisagé. Elle doit prendre en compte tous les éléments, notamment la fiscalité.

La rentabilité nette se calcule en déduisant des revenus locatifs la taxe foncière et les charges de copropriété, ainsi que les frais de gestion éventuels et le coût de l’assurance couvrant la carence locative et les loyers impayés si vous souhaitez vous en prémunir. Il faut ensuite réintégrer les bénéfices dans vos revenus, tenir compte de votre tranche marginale d’imposition et de l’impact du dispositif fiscal qui est appliqué (micro-BIC, régime du réel). Les loyers des locations meublées sont généralement supérieurs à ceux des locations vides. À qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 10 à 30% plus cher que le même logement loué vide. Avec un loyer plus important, le rendement locatif brut (loyer annuel divisé par le prix d’achat) est donc supérieur. Toutefois, pour évaluer précisément les performances de l’un et l’autre type d’investissement, c’est la rentabilité nette que vous devez calculer.

 

Régime fiscal

 

Les loyers entrent dans le cadre des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux coexistent.

 

- Le micro-foncier ou régime forfaitaire s’applique par défaut et lorsque vos revenus fonciers sont inférieurs ou égaux à 15.000 €/an. Il vous permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur vos revenus locatifs : le fisc n’intègre que 70% des loyers que vous encaissez dans le calcul de votre imposition.

 

- Le régime réel, optionnel, permet d’imputer vos charges (charges de copropriété, assurances, travaux, intérêts d’emprunt et frais liés à l’emprunt...) et de déduire les déficits fonciers de vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € annuels. Cette faculté, qui n’est pas autorisée lorsque vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), rend ce régime très avantageux. D’autant plus que l’excédent de déficit non pris en compte peut être déduit de vos revenus fonciers pendant 10 ans. Il faut noter que le choix de ce régime est irrévocable pendant 3 ans.

 

Location en meublé

 

Les conditions de location en meublé sont nettement moins contraignantes qu’un bail classique, notamment sur les points suivants :

 

- le contrat de location en meublé est conclu pour 1 an minimum, ou 9 mois si le bien est proposé à un étudiant. S’il s’agit de la résidence principale du locataire, le bail est de 1 an renouvelable tacitement. Dans ce cas, mieux vaut prévoir une clause d’indexation du loyer ;

- le montant de la garantie, qui couvre les risques d’impayés, mais aussi de dégradations, est fixé librement et peut donc dépasser 1 mois de loyer (contrairement à la location vide) ; 

- le cautionnement du locataire – les parents par exemple pour un étudiant – peut être inclus dans le contrat ;

- le montant du loyer est fixé librement, il faut simplement indiquer si le montant s’entend charges comprises ou non ;

- le préavis est de 3 mois du côté du bailleur et de 1 mois pour le locataire.

 

La loi Alur impose certaines contraintes formelles, mais en conservant la souplesse de la location meublée. Si le bail peut toujours être conclu, soit par un acte authentique (document établi par un notaire ou huissier de justice), soit signé sous seing privé (entre les particuliers), le contenu, lui, change.

 

La loi Alur rapproche le bail de la location meublée de celui de la location vide. Le contrat type, tel que défini par décret du ministère du Logement, doit comporter les mentions suivantes :

 

- montant du loyer et ses modalités de révision ;

- montant du dépôt de garantie ;

- durée de la location ;

- modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel).

 

Le propriétaire est également dans l’obligation de fournir au locataire les documents suivants : 

 

- état des lieux établi lors de la remise des clés ;

- inventaire et un état détaillé du mobilier ;

- dossier de diagnostics techniques immobiliers ;

- justificatif des charges (si le contrat prévoit le paiement des charges au réel) ;

- quittance de loyer si le locataire en fait la demande.

 

Des conditions simples

 

Pour louer un logement en meublé, les contraintes ne sont pas très importantes. Depuis 2005, une loi autorise la transformation d’un logement nu en meublé sans qu’aucune autorisation officielle ou formalité administrative ne soient nécessaires. Un logement est qualifié de meublé dès lors que ce dernier «dispose du mobilier et des équipements nécessaires pour que le locataire s’y installe avec ses seuls effets personnels et puisse y vivre décemment».

 

Tout doit être mis à disposition du locataire, non seulement le mobilier, mais également l’électroménager et les ustensiles de cuisine. À moins que le règlement de copropriété ne l’interdise expressément, le propriétaire peut sans l’accord des autres copropriétaires louer son appartement en meublé.

 

L’investissement de départ supplémentaire (pour un studio de 25 à 30 m², représente environ 4.000 à 6.000 €. Le contrat de location en meublé peut être d’une durée plus courte qu’un bail classique. Il est conclu pour  un an minimum, ou neuf mois si le bien est proposé à un étudiant.

 

À la différence de la location vide qui impose une garantie de 1 mois de loyer maximum, le montant de la garantie, qui couvre les risques d’impayés, mais aussi de dégradations, est fixé librement. Cependant, l’usage est de 1 à 2 mois de loyer. Le cautionnement du locataire – les parents par exemple pour un étudiant – peut aussi être inclus dans le contrat.

 

Loueur en meublé non professionnel

 

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière) et amortir votre investissement sur 30 ans. Cela peut permettre de supprimer la part imposable des revenus issus de la location pendant toute la durée du prêt.

 

Autre avantage : si vous revendez, le nouvel acquéreur peut aussi procéder à l’amortissement, ce qui rend la revente plus facile. Si le contribuable loue régulièrement un logement meublé (location de locaux garnis meublés, location de chambre d’hôtes, location saisonnière et gîtes), il exerce une activité commerciale dont les revenus sont imposables comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

 

Sous certaines conditions, le propriétaire peut choisir entre 2 régimes fiscaux :

 

- régime micro-BIC : le propriétaire-bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire pour frais de 50% sur ses revenus locatifs. Pour bénéficier de cette formule, le montant brut des revenus fonciers doit être porté sur le formulaire de déclaration n°2042 C et l’abattement est calculé automatiquement par l’administration fiscale.

 

Les charges ne peuvent pas être déduites. Ce régime s’applique si les revenus fonciers ne dépassent pas 32.600 € par an. Dans le cas d’un dépassement de ce plafond, il est possible de continuer à bénéficier du régime pendant deux années supplémentaires.

 

Les propriétaires de gîtes ruraux, meublés de tourisme et de chambres d’hôtes bénéficient du régime micro-BIC dans des conditions plus avantageuses, avec un plafond de recettes annuelles de 81.500 € et un abattement forfaitaire pour frais de 71% ;

 

- régime dit de bénéfice réel : le régime dit de bénéfice réel s’applique obligatoirement si les recettes annuelles dépassent 32.600 €, mais il peut être choisi volontairement par les personnes relevant du régime micro-BIC. Dans ce cas, l’option doit être exercée avant le 1er février de la 1ère année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier.

 

L’option est valable et irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d’activité. Elle est reconduite tacitement par période de 2 ans. Comme son nom l’indique, l’imposition est calculée sur la base du revenu net imposable, après déduction des frais et charges correspondants.

 

Le bailleur peut déduire ses frais de gestion et ses dépenses locatives, mais aussi les dépenses de travaux, impôts et taxes. Lorsque les dépenses déductibles sont supérieures aux recettes réalisées, se dégage un déficit imputable sur des revenus de même nature, pendant dix ans.

 

Pour bénéficier de cette formule, le propriétaire doit remplir une déclaration spécifique (n°2031) à annexer à sa déclaration d’ensemble (n°2042C). À partir du moment où vos charges dépassent 50% des recettes (exemple, les intérêts d’emprunt liée à l’achat du logement), il est préférable que vous optiez pour le régime réel d’imposition.

 

Loueur en meublé professionnel

 

La plupart des propriétaires adoptent le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cependant, pour les particuliers ayant d’importants revenus provenant de locations de meublés, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) offre certains avantages, notamment :

 

- déduction totale sur les revenus globaux du foyer (et non uniquement ceux issus de la location) des déficits dus aux charges réelles, y compris les frais d’acquisition, d’ingénierie et les intérêts d’emprunt ;

 

- les logements du loueur professionnel peuvent être exonérés d’impôt sur la fortune (ISF) puisque les recettes locatives représentent plus de 50% des autres revenus d’activité du foyer fiscal ;

 

- exonération de plus-value au-delà de 5 ans (pour des recettes locatives inférieures à 90.000 € HT/an ou 250.000 € HT selon les cas). Le statut LMP est défini à l’article 151 du Code général des impôts. Pour prétendre à ce statut :

 

- l’investisseur doit s’inscrire au RCS (Registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel ;

 

- l’investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23.000 € annuels, cette somme devant être supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

 

Attention, le loueur en meublé professionnel est considéré sur le plan social comme un commerçant, il doit donc s’inscrire à l’une des caisses de prestations sociales spécifiques des travailleurs non salariés.

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