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Maîtriser ses charges de copropriétés : mode d'emploi

Olivier Princivalle, président adjoint de la FNAIM du Grand Paris

Les charges de copropriété laissent souvent un goût amer aux copropriétaires et constituent un sujet houleux lors des fameuses assemblées générales. Les copropriétaires se sentent parfois démunis face à un poste conséquent et pas toujours anticipé dans leur budget. Pourtant, il existe de nombreux moyens pour maîtriser ses charges.

La première remarque sera d’ordre sémantique. Le mot charges parle de lui-même : les copropriétaires raisonnent avant tout en termes de coûts, alors qu’ils devraient également raisonner en termes d’investissements. On oublie en effet trop souvent la dimension patrimoniale de ces charges de copropriété. Les travaux de maintenance ou d’amélioration engagés par les copropriétaires sont porteurs de valeur ajoutée pour chacun des biens qui composent la copropriété.

 

Reste la question de leur montant. Est-ce que je paie trop de charges ? La réponse est toujours délicate. Difficile, en effet, de se faire une idée réelle d'un niveau normal de charges dans un immeuble donné, car il n'existe en la matière aucune statistique officielle et surtout chaque immeuble est unique. Certes, de nombreuses études ou baromètres existent mais sont le plus souvent déconnectés de la réalité d’un territoire donné.

 

Les leviers d'action existent pour maîtriser ses charges

 

Pour pallier ce manque, la FNAIM du Grand Paris créait, en 2012, l’Observatoire des charges de copropriétés qui recueille, consolide et analyse chaque année les charges de plus de 220 000 lots à Paris, dans les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne. Une représentativité inégalée par l’ampleur de son échantillon sur un périmètre délimité ! Lors de la dernière édition de cet Observatoire en 2017 on pouvait par exemple constater la hausse des assurances ou des charges financières ou encore la baisse des charges d’électricité sur Paris.

 

Mais attention, ces chiffres restent toujours une indication moyenne qui doit permettre d’engager un dialogue éclairé entre syndics, sociétés de service et copropriétaires ! Une fois la comparaison effectuée, il faut rappeler que des leviers d’action existent pour maîtriser ses charges de copropriété et ce pour chaque poste de dépense. Car pour rechercher des économies potentielles, ce n'est pas tant le montant global des charges qu'il faut mesurer, mais plutôt le coût de chaque poste de dépense considéré de façon individuelle.

 

Et si, en effet, la solution consistait à agir « en bon père de famille » ! L’expression peut paraître désuète de nos jours, elle est pourtant la traduction d’une gestion de bon sens… Je suis toujours surpris de constater la difficulté pour certains d’appréhender la gestion d’un bien en collectivité et le relatif bon sens de chacun dans la gestion de son propre budget au quotidien. Les règles sont pourtant souvent les mêmes, qu’il s’agisse de réduire les postes les plus importants, de faire jouer la concurrence ou de réaliser des économies d’énergie…

 

Une consommation d’eau en hausse peut cacher une fuite

 

Prenons quelques exemples. Le chauffage, l'eau ou encore l’entretien de l’ascenseur offrent d'importantes possibilités d'économies car ce sont des postes de dépenses conséquents. Il est pertinent de réaliser une analyse sur les trois dernières années afin de voir de quelle façon les charges ont augmenté. Si le poste a progressé fortement - ou en tout cas plus que les 2 % liés à l’inflation - il est nécessaire de regarder ce qui se passe. Une consommation d’eau en hausse peut cacher une fuite non décelée et une facture de chauffage importante peut s’expliquer par un manque d’entretien et nécessiter un réglage régulier de la chaudière.

 

La renégociation et la mise en concurrence régulière des contrats de fourniture et de service est une autre démarche essentielle. Je parle ici des nombreux contrats qui régissent une copropriété, comme l’électricité, le gaz, les primes d’assurances, la maintenance ou l’entretien. Mettre régulièrement en concurrence les fournisseurs d’énergie et les sociétés de service permet de mettre en adéquation la qualité de service attendue et le prix.

 

Là aussi, comme pour un projet individuel, « on en aura toujours pour son argent »… On pourra toujours trouver moins cher ! Mais sur un marché très concurrentiel - où les sociétés apparaissent et disparaissent du jour au lendemain - il importe de privilégier la visibilité et la qualité du prestataire, garanties d’une bonne exécution du contrat. Penser payer moins cher peut parfois coûter très cher !

 

Une planification pour les plus gros travaux

 

D’autres mesures de bon sens s’imposent… Sans tomber dans le catalogue exhaustif des solutions, citons ici la pose de compteurs d’eau individuels, l’achat d’ampoules LED, l’utilisation de l’email en lieu et place des lettres recommandées avec accusé de réception ou les travaux de rénovation énergétique. Mais, avant tout, il importe de réaliser régulièrement les menus travaux d’entretien ou de maintenance nécessaires et d’établir une planification pour les plus gros travaux.

 

Il faut aussi s’intéresser aux rentrées d’argent possibles. Certains travaux peuvent par exemple bénéficier de subventions (OPAH, Conseil Général, Mairie, ADEME, etc.) ; la location de parties communes comme une ancienne loge, la revente de l’énergie produite par des panneaux solaires ou les intérêts de placement du fonds travaux peuvent aussi constituer des sources de revenus, malheureusement aujourd’hui négligeables.

 

Les syndics, un rôle capital

 

Enfin, on peut difficilement aborder le sujet des charges de copropriété sans évoquer celui du syndic, un poste important. Là aussi, quelques conseils de bon sens… Tout d’abord, là encore, intégrer dans le contrat les prestations dont la copropriété a réellement besoin et s’assurer que les membres du conseil syndical assistent véritablement le syndic, le délestant des tâches chronophages. Ensuite, je ne peux qu’encourager les copropriétés à travailler durablement avec un syndic qui offre des bonnes prestations de gestion et pas forcément avec celui qui a le prix le plus bas.

 

Les syndics jouent un rôle capital comme acteurs de la modération. Au-delà de leur action en faveur de la maîtrise des coûts, ils exercent une mission de proximité au service de l’apaisement des tensions. L’affiliation des 675 syndics à la Fnaim du Grand Paris est une bonne garantie de cette exigence de qualité de service au meilleur prix. Rappelons ici que la Fnaim du Grand Paris fut la première organisation à appliquer le code de déontologie aujourd’hui rendu obligatoire dans le cadre de la récente loi ALUR.

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