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Marseille : faut-il investir dans l'immobilier ?

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Gorgée de soleil, la Cité phocéenne ne manque pas d’atouts. Le marché immobilier y est contrasté et les plus beaux biens restent concentrés dans les quartiers du carré d’or, entre les VIème et VIIIème arrondissements.

Du Vieux-Port aux calanques, Marseille est marquée par une identité culturelle forte et un brassage ethnique, qui en fait l’une des villes les plus cosmopolites de France. Dans une cité classée ville d’art et d’histoire, le tourisme est l’un des principaux moteurs de l’économie, avec plus de 4 millions de visiteurs par an.

 

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De quoi soupirer d’aise «plus belle la vie»… Pourtant, sur le marché de l’immobilier, Marseille est l’une des grandes villes qui a le plus souffert de la crise. Depuis 5 ans, les prix ont perdu 14,3%*. Et pour cause : avec un taux de chômage à 18% et un revenu médian des ménages de 24.128 €, seulement 50% de la population est en capacité financière d’acquérir un bien d’au moins 60 m².

 

Appartements en résidence sécurisée

Si la baisse des prix est plus sensible dans les grandes copropriétés aux charges élevées et dans les quartiers nord où le mètre carré peut descendre à 1.000 €, les secteurs résidentiels du sud dépassent 3.000 €/m². Sur ce marché surtout destiné à des revenus modestes, peut-on trouver des biens de qualité aux prestations haut de gamme ?

 

«Oui, mais c’est un micro-marché qui se concentre sur les quartiers du VIème, VIIème, VIIIème et une partie du IXème arrondissement», répond Laurence Carrieu, directrice de l’agence immobilière Home Sweet Home.

 

Les biens "clés en main"

Dans cette grande ville marquée par des problèmes d’insécurité, les biens de standing se situent dans des résidences sécurisées avec piscine. Le petit plus qui fait gonfler les prix ? Une vue sur la mer.

 

La demande la plus importante se concentre sur des biens dits «clés en main», comme des appartements et maisons rénovées à partir de 4.700 €/m². Au cœur du VIIème arrondissement, on peut ainsi dénicher un bel appartement en duplex de 125 m² avec vue sur la mer pour 735.000 €. «Pour ce type de produit, la fourchette de prix s’échelonne de 700.000 € à 1,2 M€. Au-delà, les acheteurs se comptent sur les doigts d’une main».

 

Pourtant, de l’avis de cette spécialiste de l’immobilier de prestige, des transactions isolées affichent des montants de transaction de 5 M€, «et c’est un phénomène nouveau». Sur ce marché où les acquéreurs sont plus nombreux que les vendeurs, les beaux dossiers partent vite. Home Sweet Home signe ainsi 2 transactions par mois. Attention néanmoins à la tendance de certains propriétaires à surestimer à outrance leurs biens.

 

«Une belle demeure est ainsi affichée à 18 M€ depuis plusieurs mois mais ne trouve pas preneur !», s’exclame l’experte. Pour autant, suivant la tendance globale du marché immobilier, les prix sont à la baisse à Marseille, y compris sur le haut de gamme.

 

Quel quartier ?

Si le VIIème arrondissement constitue pour un futur acquéreur une zone de recherche privilégiée, il peut aussi regarder Endoume, un quartier qui a gardé un côté «village» et où les prix n’ont pas connu de baisse notable, mais aussi les quartiers chics de la Corniche, Malmousque et le Roucas-Blanc.

 

En dehors des résidences sécurisées, des quartiers plus pittoresques comme Bompard abritent de jolis biens, à l’image de cette maison de ville rénovée par un architecte d’une surface de 180 m² pour 1,2 M€.

 

Filon prometteur pour les investisseurs

Les acquéreurs qui cherchent un bien haut de gamme doivent fuir le centre-ville autour de la Canebière et de la gare… sauf pour y investir. Car dans ces quartiers populaires, l’investissement locatif constitue une opportunité intéressante dans une ville où seulement 43,9% des habitants sont propriétaires de leur résidence principale.

 

Les appartements s’y vendent facilement à 3.000 €/m². Attention cependant car, comme les prix de vente, les loyers sont en baisse. À Marseille, le loyer moyen s’établit désormais à 12 €/m². Les biens les plus recherchés en locatif ? Les T2 et T3 dans des le VIIème mais aussi les IXème et XIIème arrondissements, considérés comme des quartiers verts avec un esprit «village» très ancré.

 

Le centre-ville

Dans le centre-ville, en revanche, il faut être vigilant car le pire côtoie le meilleur. Pour un bon rapport qualité/prix : le Vieux-Port côté mairie au périmètre rue de Rome et Noailles par exemple. Sur le front de mer, un investissement dans une résidence comme les Terrasses du Port et les Voûtes de la Major permet d’attirer de futurs locataires.

 

D’une manière générale, dans l’ancien, il faut compte entre 150.000 et 400.000 € pour des appartements de 2 à 4 pièces. Les nombreux programmes neufs qui se développent dans la Cité phocéenne constituent également de belles opportunités, d’autant qu’à 3.832 €/m², le prix des logements neufs est resté stable et leur volume a progressé de 22% en 2015 grâce au dispositif fiscal Pinel.

Enfin, à condition de bien choisir son emplacement, l’investisseur peut y espérer une rentabilité de 4% avant défiscalisation.

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