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- Pierre-Jean Dumait, comment définiriez-vous les montages que vous proposez à vos investisseurs et vos propriétaires cédants ?
- In concreto, comment se déroule cette opération ?
- Comment se passe l’intervention chez le notaire ?
- En quoi ce type d’investissement peut-il selon vous attirer les investisseurs ?
- Comment fonctionne la location et que se passe-t-il si le locataire ne paye pas ses loyers ?
- D’un point de vue fiscal, comment s’articule le montage ?
- Quel est le rôle exact de Portage-immo ?
Cofondé par Pierre-Jean Dumait, portage-immo.com est un site innovant mettant en relation des investisseurs et des propriétaires immobiliers désireux de rendre temporairement liquides leurs biens immobiliers.
Pierre-Jean Dumait, comment définiriez-vous les montages que vous proposez à vos investisseurs et vos propriétaires cédants ?
Pierre-Jean Dumait : l’idée de départ est de réunir d’un côté, des propriétaires immobiliers à la recherche de liquidités et dûment sélectionnés par le site immobilier www.portage-immo.com et de l’autre, des investisseurs soucieux de donner un sens à leurs placements, mais aussi de bénéficier d’une rentabilité nette d’impôt souvent supérieure à 6, 5%. L’opération est sécurisée par un bien immobilier en pleine propriété souvent décoté de 20 à 40 %.
In concreto, comment se déroule cette opération ?
Pierre-Jean Dumait : notre système de portage-immo.com organise en fait le transfert de la propriété par acte notarié du bien vers un ou plusieurs particuliers appelés « Investisseurs ou Porteurs Solidaires ». Ce transfert est comparable à une vente temporaire du bien puisque, dans le cadre du portage immobilier, le vendeur en garde la jouissance en tant que locataire.
Il paye donc des loyers à l’investisseur. L’avantage majeur de ce montage est que le propriétaire lève les liquidités dont il a besoin avec la possibilité de redevenir à terme propriétaire de son bien. Il évite le cas échéant une saisie immobilière et est donc à même de solder l’ensemble de ses dettes grâce au fonds recueillis par l’opération. L’idée est donc qu’il redevienne propriétaire dans un délai de 5 ans, la maturité de l’opération est fixée au départ, en fonction des besoins du propriétaire cédant.
Comment se passe l’intervention chez le notaire ?
Pierre-Jean Dumait : comme une cession normale, l’intervention du notaire permet de sécuriser l’opération, qui est en fait une vente, mais le propriétaire cédant devient immédiatement locataire du bien qu’il vient de céder.
En quoi ce type d’investissement peut-il selon vous attirer les investisseurs ?
Pierre-Jean Dumait : aujourd’hui les taux d’intérêt sont extrêmement bas et ne rémunèrent absolument pas les risques qui pèsent à la fois sur les banques et sur les émetteurs de titres obligataires. Notre investisseur peut donc acheter tout ou partie d’un bien immobilier et encaisser le mois suivant un loyer.
La rentabilité de cet investissement tourne autour de 6% (ensemble des loyers sur un an divisé par le montant apporté). Un tel niveau de rémunération est aujourd’hui exceptionnel. En outre, les frais de notaire sont supportés par le vendeur. Pour assurer une marge de sécurité aux investisseurs, les biens achetés sont toujours décotés de 20% à 40 %. La taxe foncière reste à la charge du vendeur.
Comment fonctionne la location et que se passe-t-il si le locataire ne paye pas ses loyers ?
Pierre-Jean Dumait : les revenus locatifs prennent effet dès la signature de l’acte authentique chez le notaire et le montage assure que les loyers ne dépassent pas le tiers des revenus de l’occupant. Ils peuvent être garantis par une assurance « loyers impayés » ou un séquestre de plusieurs mois de loyers d’avance, voire sur la durée totale de l’opération. En cas de survenue de plus de 2 impayés, le locataire perd son droit au rachat du bien qu’il a cédé. Tous les biens sont expertisés par un professionnel de l’immobilier et peuvent être acquis par plusieurs investisseurs, à partir de 10 000€.
Pendant toute la durée du bail, certains frais, incombant habituellement au propriétaire seront pris en charge par le locataire qui se comporte comme un futur propriétaire. Le non-paiement de deux loyers peut faire perdre le droit à rachat au locataire. Les conditions de sortie de l’opération tiennent compte des capacités financières futures du vendeur à racheter son bien. S’il n’est pas en mesure de racheter son bien, celui-ci peut-être cédé par les investisseurs propriétaires.
D’un point de vue fiscal, comment s’articule le montage ?
Pierre-Jean Dumait : le cadre fiscal est celui du bail meublé qui ouvre le droit à une fiscalité avantageuse pour le loueur meublé non professionnel. Ainsi, il s’assure un complément de revenu appréciable.
Quel est le rôle exact de Portage-immo ?
Pierre-Jean Dumait : Portage-immo.com accompagne à la fois l’investisseur et le propriétaire cédant durant toute la durée de l’opération, organise les réunions avec le notaire qui garantit la régularité des actes authentiques.
