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Placement "pierre-papier" : comment ça marche ?

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Allier la sécurité de la pierre avec la souplesse des titres (pas de contraintes de gestion au quotidien, liquidité des actifs, montants d'investissement variable), telle est la promesse des sociétés civiles de participations immobilières.

Principe des SCPI

Les SCPI permettent aux particuliers d'investir dans l'immobilier à travers de titres et non directement en achetant un bien. Ces sociétés ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier qu'elles cherchent à valoriser au profit des détenteurs de parts. Les immeubles sont placés en location, les investisseurs reçoivent une partie des revenus locatifs et les risques sont répartis sur plusieurs biens. Le couple rendement-risque est ainsi très attractif.

 

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Avantages de l'investissement en SCPI

Sous l'angle purement financier, la pierre-papier offre de nombreux avantages :

- rendement supérieur à 5%. La performance annuelle de chaque SCPI, exprimée en %, est calculée sur le prix de souscription, c'est-à-dire sur la totalité de la somme versée par l’investisseur . Ce rendement s’entend  après déduction des frais de gestion, d’environ 10% des loyers perçus, qui rémunèrent la société de gestion ;

- complément de revenus. Les revenus sont versés trimestriellement ;

- transmission simplifiée. Il est  plus facile de répartir entre plusieurs bénéficiaires des parts de SCPI (une part vaut quelques centaines d’euros) qu’un bien immobilier en direct ;

- accessibilité. Les SCPI sont très accessibles, à partir de quelques milliers d’euros et n’occasionnent aucun souci de gestion, celle-ci étant totalement déléguée.

 

La fiscalité concernant les parts de SCPI

Au niveau de la fiscalité, posséder des parts de SCPI ou un immeuble en direct revient au même, que l’on envisage la question sous l’angle des revenus, des charges déductibles, ou des plus-values lors d’une cession. Par ailleurs, les SCPI décalquent la plupart des façons d’acquérir en direct de l’immobilier d’investissement : Pinel, déficit foncier, Malraux, démembrement

 

Différents types de SCPI

Une SCPI peut être à capital variable ou à capital fixe. Pour cette dernière, vous pouvez acquérir des parts lors du lancement initial de la SCPI ou lors d'une augmentation de capital en passant, dans les deux cas, par votre banque. Pour une SCPI à capital variable, vous pouvez acquérir des parts à tout moment.

 

Comme vous pouvez en sortir à tout moment en revendant vos parts. La SCPI permet aux investisseurs qui n'ont pas les moyens d'acheter de l'immobilier de profiter de tickets d'entrée moins importants afin d'acheter des parts d'immeubles ou d'appartements. On distingue :

 

- les SCPI de rendement : les plus répandues et par définition les plus rentables (5 à 6%). Elles investissent surtout dans l’immobilier d’entreprise ;

- les SCPI de capitalisation : sans distribution de dividendes, elles visent à réaliser d'importantes plus-values à la revente et supposent donc un investissement dans la durée ;

- les SCPI fiscales : généralement investies dans l’immobilier d’habitation, elles permettent de profiter des avantages fiscaux des dispositifs de défiscalisation (Duflot, Malraux, déficit fonctier…) ;

On distingue également deux grandes familles de SCPI :

- SCPI Diversifiée : SCPI dont aucun secteur d’investissement immobilier ne compose plus de 70% de son patrimoine ;

- SCPI Spécialisée : SCPI dont le patrimoine est orienté à plus de 70% sur un secteur d’investissement immobilier (hors bureaux ou commerce).

 

OPCI, un  support mixte

Depuis 2005, un nouveau support d'investissement en pierre-papier est proposé au public, les OPCI  (Organisme de placement collectif immobilier) que l’on trouve essentiellement dans les contrats d’assurance vie.. Un OPCI obéit à des règles très strictes en matière de compositions d’actifs :

 

- les actifs immobiliers doivent représenter un minimum de 60% du total de l’investissement de l’OPCI dont au minimum 51% en actifs physiques directs ou indirects ;

- les valeurs mobilières jusqu’à 35% qu’il s’agisse d’actions, d’OPCVM actions/obligations/diversifiés voire d’OPCVM  monétaires ;

- les liquidités (compte courant, dépôts à terme, OPCVM monétaires) doivent être au minimum égales à 5% du total de l’investissement.

L’investissement dans un OPCI doit s’inscrire dans la durée et doit être acquis dans une optique de diversification de votre patrimoine. L’épargne est investie dans des actifs immobiliers et financiers. En conséquence, ces actifs sont soumis aux risques et fluctuations de ces marchés et ne comportent pas de garantie en capital.

 

Les spécificités

Différences entre l'investissement immobilier classique et la pierre-papier

 

- Nature de l’immeuble : le particulier qui achète un bien immobilier en direct acquiert dans la très grande majorité des cas un bien à usage d’habitation. Il faut savoir qu’a contrario, l’essentiel du parc des SCPI est constitué d’immeubles de bureaux, et accessoirement de commerces. L’intérêt, c’est que le loyer/m² de l’immobilier professionnel est sensiblement plus élevé que l’immobilier résidentiel.

 

- Principe de mutualisation : un investissement en direct de, par exemple, 150K€ permet d’acquérir un appartement, qui sera loué à un locataire. Le risque (frais, vacances, impayés…)  est entièrement supporté par le propriétaire . A contrario, investir cette même somme en parts de SCPI rend l’investisseur copropriétaire d’un patrimoine immobilier de plusieurs dizaines de lots, et donc bailleur d’un nombre au-moins aussi élevé de locataires, qui sont souvent des entreprises, et non des particuliers.

 

 

SCPI et dispositif Pinel

La souscription de part de SCPI permet également de bénéficier du dispositif, à condition que 95% de cette souscription soit investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu’il prévoit. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 12, 18 ou 21% de 100% du montant de la souscription, retenue dans la limite de 300.000 €, étalée sur neuf ans.

 

Il est possible, au cours d’une même année, à la fois de souscrire des parts de SCPI et d’acquérir jusqu’à 2 logements par an ouvrant droit à la réduction d’impôt. Dans ce cas, la base de calcul de la réduction d’impôt (parts de SCPI et logements acquis directement) est plafonnée à 300.000 € par an.

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