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Plus-values immobilières : qu'allez-vous réellement payer ?

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Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l’acquérir, la plus-value réalisée est imposable sur le revenu, sauf s’il s’agit de votre résidence principale.

Vous pouvez bénéficier d’exonérations liées à la nature du bien ou à votre situation personnelle.

 

Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé lors de :

 

- la vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ;

- la vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple) ;

- la vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;

- l’échange de biens, partage ou apport en société.

 

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Plus-values immobilières : les exonérations

Les principales exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé et à la qualité du vendeur. La plupart sont accordées sous conditions.

- Exonérations liées à la nature du bien :

- vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours...) ;

- première vente d’un logement autre que la résidence principale ;

- vente d’un droit de surélévation ;

- bien exproprié ;

- bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;

- bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15.000 € ;

- bien vendu au profit d’un organisme en charge du logement social ;

- bien détenu depuis plus de 30 ans.

- Exonérations liées à la qualité du vendeur :

- personne titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité ;

- personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés ;

- personne non résidente en France.

 

Détermination de la plus-value imposable

Pour déterminer la plus-value, vous devez calculer la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition.

La plus value est diminuée d’un abattement pour durée de détention. Le taux et la cadence de l’abattement sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.  

La plus-value immobilière est exonérée :

- au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu ;

- au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

 

Plus-values immobilières : taux d’imposition  

La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu, au taux de 19%. Elle est en principe taxée à la date de l’acte notarié constatant la vente. Vous êtes soumis à une taxe supplémentaire si la plus-value imposable dépasse 50.000 € . Le taux de la taxe s’échelonne de 2 à 6% selon le montant de la plus-value réalisée. En pratique, c’est le notaire qui le calcule.

La taxe ne concerne pas les ventes suivantes :

- les ventes exonérées d’impôt sur les plusvalues ;

- les ventes portant sur les terrains à bâtir. La plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

 

Plus-values immobilières : abattement exceptionnel  

Un abattement exceptionnel de 25% s’applique aux plus-values réalisées dans les conditions suivantes :

- la vente doit être effectuée avant le 31 août 2014 ;

- la vente ne doit pas être faite au profit de la personne avec qui vous vivez en couple, d’un ascendant ou d’un descendant ;

- la vente ne doit pas concerner des terrains à bâtir.

L’abattement s’applique après prise en compte de l’abattement pour durée de détention. Cet abattement exceptionnel de 25% s’applique jusqu’au 31 décembre 2016, sous conditions, en cas de vente d’un bien immobilier situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants.

 

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Plus-values immobilières : déclaration et paiement  

Le notaire chargé de la vente :

 - effectue les démarches auprès de l’administration fiscale ;

- calcule la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer ;

- établit la déclaration ;

- effectue le paiement de l’impôt sur la plusvalue immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

 

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus  

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus :

- le montant de la plus-value déclarée par le notaire ;

- si nécessaire, la plus-value exonérée en cas de 1ère  cession d’un logement autre que votre résidence principale.

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