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Prêt immobilier : comment convaincre son banquier ?

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Vous avez trouvé le bien de vos rêves. Reste à convaincre le banquier d'en financer la plus grande partie. Voici les points sur lesquels vous devez faire porter vos efforts pour obtenir son accord.

Pour gagner en crédibilité et donc en efficacité, il est important de préparer un dossier le plus complet et le argumenté possible. Il doit comporter :

 

  • La présentation de votre situation

- informations personnelles (état civil, nombre d’enfants, emploi) ;

- revenus (salariés, autres) ;

- état des finances personnelles (épargne, crédits conso en cours éventuellement) ;

- patrimoine.

 

  • La présentation du projet

- description (type de bien, emplacement, état, prix, revenus et charges connues…) ;

- avantages et inconvénients ;

- besoin de financement ;

- des photos du bien.

L'idéal est de présenter ces informations sur un résumé d'introduction et de joindre en annexe toutes les pièces justificatives de vos affirmations.

 

 

Apport financier

 

Pour présenter un dossier solide afin d'obtenir un prêt immobilier, Le montant de l'apport personnel est déterminant pour déterminer le coût de financement de votre projet ainsi que sa durée. C'est un élément primordial dans le dossier de crédit que vous présenterez aux banquiers.

 

L'apport personnel est la part disponible dont vous disposez et que vous allez utiliser pour votre projet immobilier. Il peut provenir de votre épargne personnelle, de la revente d'un bien immobilier ou de l'aide de proche. Plus il sera étoffé, plus grandes seront vos chances d’obtenir un taux de crédit intéressant.

 

Détenir un apport personnel attestera de votre capacité à gérer votre argent et à épargner, ce qui est pour votre banque, la principale qualité recherchée.

 

Dans la majorité des cas, les établissements bancaires vous demanderont environ 10% d’apport minimum. Cette somme servira généralement à financer les frais de notaire ou de déménagement. Il faut savoir que plus la part de votre apport est importante, moins le montant de votre prêt sera élevé et plus vite vous rembourserez !

 

L’idéal pour obtenir un taux vraiment intéressant est  un apport personnel de 30%. Outre l’apport personnel, les banquiers prennent en considération l’ancienneté professionnelle, la sécurité de l’emploi ainsi que la stabilité financière.

 

Vous avez la possibilité de faire évoluer votre apport personnel en ayant recours à certains prêts aidés comme le prêt épargne logement, le prêt à taux zéro plus ou encore le prêt 1% logement et d'autres «petits prêts», tels que le prêt fonctionnaire ou les prêts des collectivités locales.

 

Capacité d'endettement

 

La règle des 33%, même si elle n'est pas immuable, est bien connue des emprunteurs. Le taux d'endettement varie d'une banque à l'autre en fonction des dossiers, mais en règle générale, le montant de l'emprunt ne doit pas dépasser le tiers des revenus nets de l'emprunteur. Il s'agit du pourcentage du total des charges de crédits (tous crédits confondus : consommation, révolving, immobilier) par rapport aux revenus nets des emprunteurs.

 

Si les banques se sont montrées accommodantes par le passé, la règle est désormais strictement appliquée. Avant de signer un compromis de vente, évaluez votre capacité d'emprunt. Cela vous permettra d'orienter votre recherche de bien dans la fourchette de prix correspondant à votre pouvoir d'achat.

 

Pour des revenus de 3.000 €, la mensualité maximum est de 1.000 € ce qui permet d'emprunter 164.054 € sur 15 ans, 209.222 € sur 20 ans et 244.259 € sur 25 ans.

 

Situation personnelle

 

La banque étudie soigneusement la situation financière de chaque emprunteur. Il est conseillé de ne pas être à découvert dans les trois mois qui précèdent la demande de crédit et, dans la mesure du possible de rembourser les crédits à la consommation. Suivez régulièrement vos comptes et établissez votre budget.

 

En cas d'incident de paiement, décalez votre demande de prêt de plusieurs mois afin de fournir à la banque des relevés de compte solides. La banque se montrera sensible à votre capacité d'épargne. Réserver chaque mois une somme d'argent à son épargne rassurera le banquier sur votre aptitude à faire face à une certaine pression financière.

 

Elle préférera un client avec des petits revenus mais justifiant d'une capacité à épargner plutôt qu'un client à fort revenu mais sans effort d'épargne. Il est préférable de repousser de quelques mois sa demande de prêt, le temps d'améliorer votre situation financière.

 

Mettez en avant vos points forts au niveau professionnel. Par exemple, si vous n'avez pas de gros revenus ou vos rentrées financières sont irrégulières, dans ce cas, insistez sur votre jeune âge, votre potentiel professionnel, la stabilité de vos revenus complémentaires, l'ancienneté chez votre employeur ou encore une baisse de vos charges fixes dans les années à venir. Si vous devez partir à la retraite avant la fin du crédit, anticipez la baisse de vos revenus.

 

La qualité du bien

 

Plus le marché immobilier où vous achetez est dynamique, plus les chances de revendre votre bien rapidement et dans de bonnes conditions sont élevées. Vous n'y pensez pas forcément au moment  d'acheter mais votre banque, elle, y fait attention. Il n'y a pas de règle en matière de recherche d'un bien immobilier, mais il existe de nombreuses méthodes pour le trouver.

 

Soit le futur acquéreur effectue ses recherches seul (sites internet, magazines d'annonces, ventes entre particuliers…), soit il passe par un notaire (ventes aux enchères, sites spécialisés d'annonces notariales...) ou par un agent immobilier. Pour aider les particuliers à connaître le marché immobilier, les notaires proposent différents outils et statistiques sur les prix de l'immobilier, notamment en Île-de-France.

 

Durée du prêt

 

Le risque que prend la banque augmente avec la durée de l'emprunt qu'elle accorde. Il est bien vu de diminuer au maximum la durée de son prêt dans la limite de son endettement.

 

Une solution d'autant plus intéressante que cette réduction de durée peut s'accompagner d'une baisse de taux. Dans ce cas, la durée de remboursement sera plus courte ou votre mensualité de remboursement sera moins élevée. Par conséquent, cela réduira fortement le coût total de votre crédit.

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