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SCPI et OPCI : investir dans l'immobilier

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Si la pierre reste une valeur refuge et offrant, dans le contexte actuel, d’intéressants rendements et un espoir raisonnable de plus-value, une question se pose : pierre-pierre ou pierre-papier ?

L’investisseur désireux de miser sur l’immobilier a le choix entre 2 solutions. Il peut acquérir :

- un bien immobilier, détenu en direct ;

- des parts de sociétés immobilières.

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Acheter un bien immobilier offre une totale liberté dans son affectation, y compris dans son usage à titre personnel et pour ses proches, et génère une puissance affective que n’auront jamais des parts de SCPI. En revanche, sous l’angle purement financier, la pierre-papier offre de nombreux avantages.

 

Avantages de l’investissement en SCPI

 

- Rendement supérieur à 5% : la performance annuelle de chaque SCPI, exprimée en pourcentage, est calculée sur le prix de souscription, c’est-à-dire sur la totalité de la somme versée par l’investisseur. Ce rendement s’entend après déduction des frais de gestion, d’environ 10% des loyers perçus, qui rémunèrent la société de gestion.

- Complément de revenus : les revenus sont versés trimestriellement.

- Transmission simplifiée : il est plus facile de répartir entre plusieurs bénéficiaires des parts de SCPI (une part vaut quelques centaines d’euros) qu’un bien immobilier en direct.

 

Différences entre pierre-pierre et pierre-papier

 

Les deux approches constituent deux philosophies d’investissement très différentes. Les SCPI sont très accessibles, à partir de quelques milliers d’euros et n’occasionnent aucun souci de gestion, celle-ci étant totalement déléguée.

 

Par ailleurs, les différences résident essentiellement :

 

- dans la nature de l’immeuble : le particulier qui achète un bien immobilier en direct acquiert dans la très grande majorité des cas un bien à usage d’habitation. Il faut savoir qu’a contrario, l’essentiel du parc des SCPI est constitué d’immeubles de bureaux, et accessoirement de commerces. L’intérêt, c’est que le loyer au mètre carré de l’immobilier professionnel est sensiblement plus élevé que l’immobilier résidentiel ;

 

- dans le principe de mutualisation : un investissement en direct de, par exemple, 150 K€ permet d’acquérir un appartement, qui sera loué à un locataire. Le risque (frais, vacances, impayés…) est entièrement supporté par le propriétaire. A contrario, investir cette même somme en parts de SCPI rend l’investisseur copropriétaire d’un patrimoine immobilier de plusieurs dizaines de lots, et donc bailleur d’un nombre au moins aussi élevé de locataires, qui sont souvent des entreprises, et non des particuliers.

 

Fiscalité

Les deux approches relèvent de la même fiscalité. Posséder des parts de SCPI ou un immeuble en direct revient au même, que l’on envisage la question sous l’angle des revenus, des charges déductibles, ou des plus-values lors d’une cession. Par ailleurs, les SCPI décalquent la plupart des façons d’acquérir en direct de l’immobilier d’investissement : Pinel, déficit foncier, Malraux, démembrement…

 

Cadre légal

Une SCPI est un véhicule de placement agréé par l’AMF, géré par une société de gestion elle-même agréée par l’AMF, qui a pour objet l’acquisition, la gestion et la location d’un parc d’immeubles en vue d’en percevoir les loyers. Ceux-ci, et c’est l’objet de la SCPI, sont reversés aux associés après prélèvement des frais dus à la société de gestion. Ladite société reproduit ainsi, mais à une tout autre échelle, ce que fait l’investisseur privé avec son studio ou son appartement.

 

La plupart des SCPI investissent dans de l’immobilier professionnel : immeubles de bureaux pour l’essentiel, mais aussi commerces, situés très majoritairement à Paris/région parisienne et dans les grandes métropoles régionales. L’immobilier professionnel a pour caractéristique de bénéficier d’un loyer au mètre carré en moyenne plus élevé que l’immobilier résidentiel. Les prix ont aussi beaucoup monté ces 10 dernières années.

 

Comment choisir une SCPI ?

Tout d’abord, examinez la composition des actifs de la SCPI et assurez-vous par exemple que son portefeuille est diversifié au plan immobilier (secteurs géographiques porteurs comme l’Île-de-France ou les grandes métropoles régionales). Ce patrimoine ne doit pas non plus être trop ancien et nécessiter trop de travaux.

 

Lisez attentivement le rapport annuel de la société de gestion. Vérifiez que le «report à nouveau», c’est-à-dire ses réserves ne sont pas trop faibles et qu’elles permettent au gestionnaire, en cas de baisse des rendements, d’y puiser pour servir des rendements corrects. Il est aussi souhaitable de répartir son investissement entre plusieurs SCPI de taille, d’ancienneté et de structure de portefeuille immobilier différentes, de façon à faire jouer au maximum l’effet mutualisation du risque.

 

OPCI : un nouveau véhicule

Depuis 2005, un nouveau support d’investissement en pierre-papier est proposé au public, les OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) que l’on trouve essentiellement dans les contrats d’assurance-vie.  Le marché des OPCI est un marché encore modeste : 1,9 milliards d’euros d’actifs nets à fin 2014, mais actuellement en plein essor avec 8 OPCI grand public créés depuis 2008.

 

Un OPCI obéit à des règles très strictes en matière de compositions d’actifs :

 

- les actifs immobiliers doivent représenter un minimum de 60% du total de l’investissement de l’OPCI, dont au minimum 51% en actifs physiques directs ou indirects ;

- les valeurs mobilières jusqu’à 35% qu’il s’agisse d’actions, d’OPCVM actions/obligations/diversifiés, voire d’OPCVM monétaires ;

- les liquidités (compte courant, dépôts à terme, OPCVM monétaires) doivent être au minimum égales à 5% du total de l’investissement.

 

Dans les faits, sur le marché, la composition type des OPCI varie d’un opérateur à l’autre :

- de 55 à 65% d’immobiliers directs ou indirects ;

- de 25 à 35% de valeurs mobilières ;

- de 5 à 15% de liquidité au minimum.

 

L’intérêt d’un OPCI ou ses limites est donc qu’il n’est pas composé uniquement d’immobilier, ce qui est un avantage en matière de diversification mais un inconvénient potentiel en matière de lisibilité des résultats. L’investissement dans un OPCI doit s’inscrire dans la durée et doit être acquis dans une optique de diversification de votre patrimoine. L’épargne est investie dans des actifs immobiliers et financiers. En conséquence, ces actifs sont soumis aux risques et fluctuations de ces marchés et ne comportent pas de garantie en capital.

 

Rentabilité d’un OPCI

La rentabilité d’un tel type de placement dépend de plusieurs facteurs :

 

- la rentabilité immobilière, décomposée entre le niveau des loyers versés nets de frais de gestion et la revalorisation possible des biens (ou dévalorisation éventuelle), comme pour tout produit immobilier. En ce qui concerne l’immobilier de bureau ou de commerce, les rentabilités recherchées, supérieures à l’immobilier d’habitation, tournent entre 6 et 8% avec des frais de gestion entre 1,5 et 3% ;

 

- la rentabilité des valeurs mobilières, qui varie selon ce que chaque opérateur va choisir de proposer au sein de son OPCI. Certains vont préférer jouer la prudence, d’autres sont partisans d’un niveau de risque et donc de rentabilité potentielle plus élevée. Par exemple, certains opérateurs vont choisir d’intégrer des foncières cotées dans les OPCVM composant l’OPCI. L’avantage est de renforcer la tonalité «immobilier» de l’OPCI mais l’inconvénient est que ces OPCVM (qui ont bien performé en 2014 notamment) sont des OPCVM volatils.

Ceci signifie que les clients peuvent accepter que potentiellement 35% du rendement de l’OPCI ait une évolution. Concernant la partie monétaire, moins l’OPCI en compte, mieux ce sera pour ne pas obérer la rentabilité globale du fonds puisque le rendement des produits à court terme est proche de zéro. En pratique, comment se concrétise cette rentabilité ?

 

Performance d’un OPCI

Elle va dépendre de 2 composantes :

 

- la valorisation des actifs qui se reflète dans la valeur liquidative. Cette valorisation prend en compte la partie OPCVM que nous avons évoquée précédemment mais également la revalorisation potentielle de la valeur des biens achetés par l’OPCI (bureaux, commerces, entrepôts) ;

 

- la distribution potentielle d’un revenu régulier, issu notamment des loyers ainsi que des plus-values de cession. Notons que si une société veut être exonérée de l’impôt sur les sociétés, un OPCI doit au minimum redistribuer à ses clients 85% de ses revenus immobiliers nets perçus ainsi que 50% au minimum des plus-values de cession. Au sein d’un contrat d’assurance-vie, les dividendes sont, en principe, annuels et réinvestis sous forme de parts de l’OPCI.

 

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