Les propriétaires qui louent leurs biens via les plates-formes comme Airbnb sont dans le collimateur des pouvoirs publics. Mais comment sont imposés ces revenus ?
La question ne devrait même pas se poser : tous les revenus sont imposables. Pour rester dans la légalité, le loueur doit donc déclarer l’intégralité des loyers perçus dans le cadre de sa déclaration de revenus. Mais quel est le cadre fiscal ?
Les loyers perçus dans le cadre d’une location de type Airbnb sont soumis à l’impôt sur le revenu, comme pour une location meublée classique. Le particulier est aux yeux de l’administration fiscale un loueur non professionnel et déclare ses revenus en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Cadre juridique
Si le logement est «à la fois la résidence principale et la propriété de l’occupant», le propriétaire peut louer son bien occasionnellement. En revanche, comme le précise la loi Alur : «Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage».
Par ailleurs, si le logement «constitue la résidence principale de l’occupant mais ce dernier n’est que le locataire dudit logement», la location, même pour une courte durée, pourrait dans ce cas, elle est prohibée par la loi du 6 juillet 1989 (article 8) sauf accord exprès du propriétaire.
S’il s’agit d’un logement d’habitation autre que la résidence principale du loueur, la location, même occasionnelle, pour des périodes inférieures à 90 jours nécessite une autorisation de la municipalité. Elle est par exemple totalement interdite à Paris. Entre 3 et 9 mois (durée à partir de laquelle un bien peut être loué en meublé à un étudiant), il y a un flou législatif.
Régime micro-BIC
Le loueur peut profiter du régime micro-BIC si les revenus annuels tirés de l’activité ne dépassent pas 32.900 euros. Le régime micro-BIC octroie un abattement forfaitaire de 50% au contribuable sur les loyers déclarés à l’administration fiscale.
Concrètement, le particulier doit entrer l’intégralité des revenus perçus grâce à sa location Airbnb dans son formulaire de déclaration de revenus complémentaires 2042 – C et l’administration fiscale se charge elle-même de pratiquer l’abattement.
Possibilité d’exonération
Comme le prévoit le Code général des impôts, les hôtes peuvent être exonérés d’impôt sur les loyers perçus via une ou plusieurs plates-formes de location ne dépassant pas 760 euros sur une année civile.
En revanche, dès que la somme des loyers va au-delà de ce montant, le contribuable est imposé sur l’ensemble des revenus tirés de cette activité. Cette exonération n’est octroyée qu’aux particuliers mettant leur résidence principale en location, qu’ils en soient propriétaires ou locataires. Ce plafond de 760 euros s’applique aux «personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale», précise le CGI. En d’autres termes, ceux qui louent une chambre ou leur logement à la journée ou à la semaine.
Si la chambre ou le logement devient la résidence principale du locataire, l’exonération d’impôt se base alors sur des plafonds de loyer annuel par mètre carré : 183 euros en Île-de-France et 134 euros pour les autres régions.
Location saisonnière
Selon la loi 70-9 du 2 janvier 1970, la location saisonnière recouvre la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours. N’étant pas soumise à la loi du 6 juillet 1989, qui régit habituellement la location, une certaine liberté existe entre le vacancier et le loueur. La signature d’un contrat de location écrit est obligatoire.
Ce contrat doit comporter les éléments suivants :
– le nom et l’adresse du propriétaire ;
– la description du logement (surface, type de logement, nombre de pièces, situation géographique…) ;
– le prix de la location et les modalités de paiement ;
L’absence d’un état descriptif est passible d’une contravention selon le Code de la consommation. Si vous ne souhaitez pas que le logement soit occupé par des animaux domestiques, vous avez tout à fait le droit de l’indiquer dans le contrat, mais il vaut mieux le spécifier par écrit.
Meublés de tourisme
Pour faire classer votre logement meublé en meublé de tourisme, vous devez faire effectuer une visite par un organisme de classement agréé. Une fois en possession d’un certificat de visite, vous devez constituer un dossier de demande d’agrément, avec une déclaration de mise en location et un état descriptif du meublé et de ses conditions de location que vous adressez à votre mairie qui se charge de le soumettre au préfet du département. Si la réponse du préfet est positive, vous en êtes avisé par la municipalité qui publie un arrêté de classement, valable pour une période de 5 ans.
Locations meublées particulières
Pour les activités de gîtes ruraux, de meublés de tourisme (location de vacances faisant l’objet d’un classement officiel «meublé de tourisme») et de chambres d’hôtes, le plafond qui permet de relever du régime micro-Bic est plus élevé : 81.500 euros. En outre, l’abattement forfaitaire pour frais et charges est de 71%.
Obligation d’information
Le gouvernement a fait voter l’obligation pour les plates-formes collaboratives d’adresser à leurs utilisateurs un récapitulatif des revenus à communiquer au fisc. Si nul n’est censé ignorer la loi, les contribuables n’ont aujourd’hui plus aucune excuse pour ne pas tout déclarer
