Bien conscient que les villes sont au cœur de l’avenir de notre économie et de nos sociétés, Alain Dinin, Président-Directeur Général du groupe Nexity, opérateur intégré dans l’immobilier (3,1 Mds € de CA en 2016, 7032 collaborateurs, 1217 agences), nous invite à réfléchir autrement à la problématique du logement nous rappelant qu’il « ne faut jamais oublier que l’Homme est toujours au cœur des systèmes que nous mettons en place. »
Comment poser la question du logement pour qu’elle fasse sens ?
Disons-le simplement : le sens du logement, de l’aménagement urbain, de l’équilibre des territoires, c’est à la fois favoriser le vivre ensemble et répondre à des besoins concrets, sociaux et économiques.
Le logement n’est qu’une réponse à une problématique plus complexe, comparable au principe des poupées russes : la dynamique démographique, l’évolution de la structure des ménages et le revenu médian, la concentration urbaine et d’autres facteurs dessinent une France du logement extrêmement contrastée selon l’âge, les revenus, l’emploi, la zone géographique ou le type de foyer. Il n’existe donc pas une France du logement mais bien plusieurs et dont il faut penser et coordonner l’évolution.
Quels sont les impacts de l’évolution démographique ?
La France compte aujourd’hui 66.9 millions d’habitants et 27.8 millions de ménages, soit 1.2 million de ménages supplémentaires en 5 ans ; les personnes seules représentant les 2/3 de cette croissance. Ce double mouvement – croissance démographique et multiplication des ménages unipersonnels – va se poursuivre. En 2030, la France comptera 32 millions de ménages, soit environ 4 millions de plus qu’aujourd’hui.
Nous sommes l’un des rares pays en Europe à devoir gérer une telle croissance démographique associée à un vieillissement de la population. Les 60 ans et plus représentent 24% de la population ; ils sont 12,5% de plus qu’en 2008.
Comment l’organisation familiale a-t-elle évolué au cours des années ? Se demander s’il faut plus de logements est-il suffisant ?
Ce n’est évidemment pas suffisant. Depuis près de vingt ans, nous voyons les structures familiales s’organiser en, disons, 4 formes de ménages-type : les personnes seules, les familles monoparentales, les couples seuls et les couples avec enfants.
Si l’on se projette à 15 ans, il faudra fabriquer entre 350 000 et 400 000 logements chaque année pour accueillir uniquement la population nouvelle émanant de cette nouvelle organisation familiale. Le sujet du type de logements et de services adaptés à cette nouvelle morphologie des cellules familiales est essentiel.
De plus, nous devons construire des logements neufs, mais aussi détruire un certain nombre de logements devenus obsolètes et vieux. La nécessité de produire des logements en France est très largement supérieure au besoin des autres pays d’Europe tels que l’Allemagne, l’Italie ou l’Espagne.
Cette contrainte doit s’intégrer dans une politique plus globale. Nous ne pouvons nous cantonner à la simple question de savoir s’il faut plus de logements. D’autres questions sont au moins aussi importantes : où ? quels types ? Pour quels usages dans la durée ? Location ou acquisition ? Avec quels financements ? Votre question en ouvre logiquement beaucoup.
Quels sont les enjeux associés au vivre ensemble et à l’urbanité ?
Pour le logement, les enjeux au regard du vivre ensemble c’est de nous interroger collectivement et de répondre sur les types de logements dont nous avons besoin et leur localisation. Ces nouveaux logements doivent être connectés à la ville et répondre aux questions de société liées au vivre ensemble.
Dans leur « essence » même, ces logements doivent pouvoir accueillir plusieurs types de ménages car les individus connaissent plusieurs vies immobilières du fait qu’ils vivent plusieurs stades personnels : c’est l’enjeu de modularité et d’adaptation ; mais aussi organiser en cohérence la mixité sociale car la ville est mixité, sociale, professionnelle, culturelle…
Je dis qu’il faut penser le concept d’urbanité qui n’est pas seulement de l’urbanisme ; l’urbanisme est pour moi un outil, majeur, certes, un art parfois, mais toujours au service de l’urbanité. L’urbanité est empruntée au dérivé latin Urbanitas (« séjour de la ville » et « qualité de ce qui est de la ville », en particulier la politesse des mœurs, selon le Robert, Ndlr).
Depuis 30 ans, nous souffrons de l’absence de cohérence autour de la problématique du logement et du vivre ensemble. Si la population monoparentale continue de croître, il convient de réfléchir à un type de colocation adapté et intermédiaire sachant que statistiquement, la monoparentalité est une parenthèse qui dure de 2 à 4 ans dans une vie.
De la même façon, nous devons réfléchir à un habitat intergénérationnel en prenant en considération le vieillissement de la population. Nexity a une participation importante dans le groupe Aegide Domitys, spécialisé dans les Résidences Services Seniors. Il convient aussi de s’interroger sur les personnes qui peuvent rester à domicile. Nous sommes au cœur des mutations actuelles, nous devons penser aussi, voire d’abord, en termes de service.
Où doit-on construire ?
M. Emmanuel Macron précise fort justement qu’il convient de construire aux bons endroits. Souhaitant construire des logements pour la population à venir et celle qui se transforme, nous devons privilégier des lieux disposant déjà de toutes les infrastructures. Il faut des lieux offrant de la densité, de la vie et du vivre ensemble (des maisons, des bureaux, des transports, des écoles, des hôpitaux, etc) dans les grands centres urbains.
Mais comment construire dans les grands centres urbains alors que les terrains sont déjà très largement occupés ? Les sujets de la densité et du type d’habitat doivent être abordés sans faux-semblant.
En quoi le logement souffre-t-il aujourd’hui d’une vision obsolète et dépassée ?
Est-il pertinent de continuer à poser un regard clivant séparant d’un côté l’habitat social et de l’autre le logement locatif et la résidence principale ? Dois-je dire qu’il y a des logements pour les riches et pour les pauvres, pour les classes aisées et les classes moyennes basses ou les classes moyennes supérieures ?
Une fois ces questions répondues en amont, il est alors possible de rentrer dans des sujets plus techniques. Il faut produire des logements mais pour quels types de populations et à quelles fins : achat location, location avec option d’achat ? On peut se demander si à l’avenir, le logement ne connaîtra pas le mode de financement qu’on connait avec l’automobile, qu’on loue durant un certain nombre d’années et dont on peut soit faire l’acquisition, soit se séparer en fin de contrat.
Il est nécessaire tout d’abord que le monde politique pose clairement qu’il a à gérer les 4 millions des ménages supplémentaires attendus en complément des sujets structurels sur le mal logement. Où les loge-t-on ? Considère-t-on que la ville soit un espace particulier dont on accepte la densité ? La question du choix du type de logement par exemple et du financement principal n’est absolument pas arbitré (achat, location, institutionnel, logement social, logement privé…).
En quoi et pourquoi les fondamentaux du logement ont-ils profondément changé ?
Un constat dit ce changement : l’usage prend une place de plus en plus importante. En réfléchissant à la problématique du logement, on peut légitimement se demander si l’objectif est bien aujourd’hui que tous les gens soient propriétaires. Être propriétaire n’est pas sans conséquences et contraintes : endettement, difficultés lorsque l’on souhaite bouger ou en cas de bouleversement dans sa vie sentimentale…
Dès lors, nous touchons à des questions politiquement et individuellement sensibles. Faut-il aider les jeunes à devenir accédant à la propriété ou leur faciliter le logement pour qu’ils deviennent éventuellement propriétaires en fin de vie professionnelle afin d’anticiper leur retraite et la baisse de revenu associée ?
Tout se tient à l’image d’un jeu de domino : on ne peut donc espérer répondre à la problématique du logement sans regarder l’ensemble de ces enchaînements et comprendre l’interdépendance entre chacun des sujets.
La vraie question n’est pas de savoir si nous allons réussir à produire assez de logements. Si l’on regarde ce qui a été entrepris par François Hollande et Manuel Valls, force est de constater qu’en 2016 et 2017, nous serons sur un point haut en termes de construction de logements comparé aux 10 dernières années.
Il faudra nécessairement se poser d’autres questions sans se contenter de réduire la taxe d’habitation ou d’essayer d’augmenter le nombre de permis de construire, ce qu’il faut faire bien-sûr. Il faut également se poser la question du type et du montant des taxations. Doit-on accepter sans mot dire que l’État engrange 25 milliards de recettes chaque année sur le dos des contribuables pour qu’ils puissent devenir locataires ou propriétaires ?
Si Emmanuel Macron réussit son projet et que l’offre de logement devient beaucoup plus importante, la rareté diminuera et l’offre et la demande se rééquilibreront mécaniquement, mais pour baisser les prix, il conviendrait que l’ensemble de la chaîne de production entre en mouvement.
En quoi la problématique du logement est-elle d’utilité sociale ?
Pour une société comme Nexity qui exerce 160 métiers différents (syndics de copropriété, administrateurs de biens, gérants, location, achat, revente, du neuf de l’ancien, etc), notre projet à 3-4 ans est de fabriquer une plateforme de services dont la vocation est d’aider et d’être d’utilité sociale.
En tant que chef d’entreprise, je pense que nous n’avons aucune chance de faire durer nos entreprises si elles n’ont pas une utilité sociale réelle. Il est plus facile pour Nexity de le dire dans la mesure où nous gérons un million de personnes. Nous avons fabriqué près 20 000 logements neufs l’année dernière et nous gérons 22 000 immeubles en copropriété. Nous avons donc une perception assez claire de notre utilité dans la ville. Je souhaite mettre en mouvement toutes les structures de Nexity autour de cette recherche de flexibilité, de mobilité, de facilitation afin de diminuer les coûts.
Cependant, nous sommes pénalisés par des prix de terrain très chers – les villes ayant besoin de les vendre à un prix élevé pour pouvoir financer les infrastructures nécessaires – et par une fiscalité qui est le double de celle qui existe en moyenne en Europe. Nous sommes donc fortement contraints mais nous travaillons activement avec des groupes de consommateurs, des clients potentiels. Nous essayons de transformer la réflexion autour du logement.
Comment accompagner les nouveaux comportements et usages ?
Il y a 15 ans, quelqu’un de 30 ans déménageait en moyenne 5 ou 6 fois dans sa vie. Aujourd’hui, les parcours de vie ont changé. La durée de vie a significativement augmenté et demain, chaque individu changera entre 10 et 15 fois de domicile. La mobilité et les changements de situations personnelles sont à prendre en considération afin d’imaginer des solutions souples, modulaires et modulables.
Quels types d’aides doit-on privilégier ?
Faut-il considérer que l’acquisition d’un logement est prioritaire ou la priorité doit-elle être accordée à l’investisseur institutionnel qui va porter le logement durant une longue période ? Le logement social a-t-il toujours du sens ? N’est-il pas plus pertinent d’aborder désormais le sujet en regardant les types de revenus ?
En quoi l’immobilier et la ville sont-ils des facteurs d’attractivité et de compétitivité ?
En France, l’industrie immobilière (tout ce qui tourne autour du bâtiment et du logement) est le deuxième employeur après l’industrie, devant le secteur de la finance, l’agroalimentaire, etc. L’industrie immobilière présente simultanément un avantage et un inconvénient.
Elle a l’avantage d’être assez peu ou pas industrialisable pour le moment. Elle est extrêmement consommatrice de main d’œuvre et n’étant pas délocalisable, tout est donc fabriqué en France. L’industrie immobilière est un contributeur très significatif au PIB (un peu plus de 10% du PIB national, Ndlr) et a participé à hauteur de 0.5% à la croissance en 2016, pour une croissance globale de 1,25%. Un logement correspond à deux emplois directs et de multiples emplois indirects.
Une société comme Nexity, positionnée en amont de la chaîne, emploie 7000 personnes qui génèrent ou créent 70 000 emplois en France (Selon une étude qui sera publiée dans le rapport RSE de Nexity). Nexity représentant 10% du marché, vous imaginez donc facilement le potentiel de ce segment. Pour autant, ce secteur majeur de l’économie coûte cher, il n’est question que de coûts de main d’œuvre locale (moins de 10% de travailleurs détachés) et de matériaux importés de l’extérieur.
Mais la qualité immobilière d’une ville et d’un pays sont des facteurs de performance et d’attractivité. Je crois qu’on peut parler de performance urbaine, immobilière.
Comment s’émanciper des aides publiques au logement ? Quelle solution préconisez-vous ?
On parle parfois d’un véritable gouffre financier en matière d’aides publiques au logement (40,9 milliards d’euros en 2014) ! Mais notons que sur cette même année, cela a généré 64.2 milliards d’euros et que l’immobilier a donc rapporté 25 milliards de recettes à l’État français, comme nous le disions plus avant.
Pour l’acquisition d’un logement neuf, les taxes s’élèvent à 27% du prix en France, contre 10% du prix en Allemagne. À la détention sur 10 ans, l’État prélève encore 29% du prix en France, contre 16% en Allemagne, soit au total 56% de taxes sur le prix à l’acquisition et à la revente dans l’Hexagone contre 26% chez nos voisins germaniques. La différence est substantielle !
À titre d’exemple, les droits de mutation (8%) ne sont que des taxes supplémentaires sur le logement. En cas de divorce, l’état prend 2% sur la séparation des biens. Il est assez facile de prétendre que l’on aide trop les logements à travers les 18 milliards d’APL, la loi Pinel, le prêt à taux zéro, etc. Mais le propos doit largement être éclairé et pondéré.
Il convient donc de repenser l’ensemble des paramètres (droits d’enregistrement, taxe foncière, TVA) qui ont participé à produire du logement cher. À l’acquisition, les coûts se ventilent de la façon suivante : 27% de taxes sur le prix d’achat, 10% correspondant à la marge du promoteur, 30 à 35% au coût du terrain, le reste étant imputable aux coûts de construction et aux coûts divers et annexes.
Or, sur les 10 dernières années, le coût de construction a été multiplié par deux, cette poussée étant largement imputable à l’augmentation vertigineuse du nombre de normes : 5 000 nouvelles normes ont vu le jour sur cette période par ailleurs. Les prix des terrains, en particulier dans les grandes zones urbaines et plus spécifiquement dans la région parisienne, ont été multipliés entre 4 et 6 fois. Cette augmentation vient en grande partie des insuffisances de capacité financière des collectivités locales.
J’ai une proposition simple qui consisterait à s’aligner sur la fiscalité allemande. Ainsi, mécaniquement, à l’acquisition, par les prix baisseraient de 13 %.
Comment faire naître une discussion sensée autour de la problématique du logement et entreprendre de véritables mesures ?
Il serait probablement efficace de réunir l’ensemble des acteurs de la chaîne de fabrication afin de créer un vrai dialogue. À une extrémité de la chaîne, nous avons le logement très social (la fondation de l’Abbé Pierre annonce 3 millions de personnes mal logées). A l’autre bout, nous retrouvons les investisseurs institutionnels (les grandes compagnies d’assurance, les assurances vie, etc.) que l’on doit sensibiliser et intéresser au problème du logement.
Il est grand temps de cesser de raconter des histoires en déclarant que l’État dépense trop d’argent pour aider les personnes à devenir locataires ou propriétaires, en arguant que les promoteurs s’en mettent plein les poches et que le logement social ne travaille pas bien alors qu’il essaie de faire avec les moyens dont ils disposent. Sortons de ce schéma qui depuis les 30 ou 40 dernières années nous paralyse.
Évoluant dans le secteur depuis 1974, j’ai assisté, à deux ou trois exceptions près, à beaucoup de petites mesures cosmétiques pour faire semblant mais elles ne prenaient pas en considération la problématique de notre vivre ensemble. Il n’existe aucun débat politique ou sujet qui ne puisse être posé à l’aune du vivre ensemble.
Comment faire vivre des personnes ensemble si ce n’est dans des villes ? Arrêtons de faire des « mesurettes » en proposant par exemple de réformer l’APL. Je n’ai rien à dire sur la suppression de la taxe d’habitation mais il est question ainsi de redonner du pouvoir d’achat ; cela ne concerne pas le logement.
Comment faire pour empêcher que les prix montent ? Comment sortir de ce système pervers qui fait que lorsque des promoteurs sont en concurrence dans une zone pour acheter un terrain, le seul argument entendu et retenu par les élus est le prix ? Il existe une vraie hypocrisie sur ces sujets.
Quels sont les enjeux d’une approche développement durable dans l’immobilier (réflexion sur les dimensions économiques et sociales de la ville et du développement) ?
Les choses sont complexes lorsque l’on parle d’énergie durable, de transformation, etc… Concernant la rénovation énergétique, nous sommes dans une autre problématique. Aujourd’hui, un logement neuf est traité sur le plan énergétique au niveau le plus élevé de ce qui est possible.
Ce sujet sera également très producteur de travaux, de croissance économique et d’emplois. Nous devons nous poser la question de la rénovation des copropriétés dégradées : qui paye et comment financer ces sujets ? Pour pouvoir trouver des solutions, il convient de se pencher sérieusement sur le financement des travaux et sur le droit de la copropriété.
Je suis bien conscient de poser plus de questions que je n’apporte de réponses, mais l’ensemble est d’une telle complexité qu’il faut prendre le temps d’étudier chaque situation et c’est en travaillant en groupe qu’il sera possible de faire des propositions techniques efficaces.
Quels intérêts voyez-vous dans l’ubérisation et la digitalisation des échanges dans le secteur de l’immobilier et de la ville ?
Nexity s’intéresse de près à la transformation des usages, à la digitalisation des systèmes, aux services nouveaux et gains d’efficacité des nouvelles technologies. Nous avons nos propres labos, une équipe de R&D puissante et plus de 10% du résultat d’exploitation est investi chaque année sur des nouveaux produits et sur la digitalisation.
Nous ne faisons pas de la digitalisation pour de la digitalisation mais pour offrir à nos clients des services facilitant leur quotidien (conciergerie sur leur Smartphone, accès à leur syndic, gérance en ligne, signature électronique, etc). Mon intérêt se porte sur la manière dont nous pouvons réduire le prix du logement.
Comment penser la flexibilité et l’évolutivité du système ?
Il faut penser la modularité de l’ensemble du dispositif. Grâce à la digitalisation et à un certain nombre de start-up, des réflexions sont désormais possibles (auto-partage, parking partagé, etc) afin de permettre l’allègement du coût de fabrication du logement et imaginer des solutions plus ouvertes.
Dans l’univers du bureau, on arrive à penser flexibilité, travail nomade, etc, même si la mise en œuvre n’est pas forcément aisée. Mais sur le logement, on se heurte au problème d’ancrage historique et familial. Lorsque je vends un logement à Paris à un Parisien, si j’essaye de lui fabriquer autre chose qu’un logement du type haussmannien, je me heurte à un premier blocage assez fort.
Cet enracinement pose problème dans la mesure où cela fige le sujet. Le terme « immobilier » contient la notion de mobilité mais aussi d’immobilisme. S’il est impossible de trouver une modularité totale de l’objet, je dois trouver une flexibilité et une liberté plus grande dans la démarche : il faut que l’occupant puisse rentrer et sortir de sa location plus facilement, ou vendre plus simplement, ou encore disposer d’options d’achats, etc.
Nexity dispose d’une cellule interne qui travaille sur ces sujets dans la perspective des générations qui arrivent. Pour les populations plus âgées, peut-on créer un produit intergénérationnel entre du locatif âgé et du locatif jeune, l’un payant moins cher du fait que l’autre puisse payer un peu plus, l’un pouvant rendre des services à l’autre ?
Nous sommes à la fois par la technique, par l’innovation et le développement des services, par la réflexion sur les usages, et celle sur le rapport location- propriété en train de fabriquer véritablement de nouvelles façons de vivre et de penser l’immobilier avec pour cap collectif, une urbanité du vivre ensemble.
