Emprunt immobilier : avec des taux qui repartent à la hausse, choisir un crédit à taux variable mais capé peut se révéler intéressant, à condition de bien en mesurer toutes les implications.
Avec un taux fixe, l’emprunteur sait exactement où il va : le taux d’intérêt est défini à l’avance et reste inchangé tout au long de la durée du prêt. Quant aux échéances, elles sont planifiées à l’avance. On sait exactement ce que l’on va payer, et à quel moment.
En France, 80% des crédits sont contractés avec un taux fixe. Avec le prêt à taux variable, le montant des échéances est ici soumis aux fluctuations de l’indice de référence. Vous ne connaissez donc pas leur montant à l’avance, qui vont varier en fonction du marché. Tous les ans, votre taux d’intérêt va être révisé, et il se verra augmenté ou diminué.
Ce type d’emprunt est intéressant si le taux de départ est vraiment très bas et se différencie d’au moins 1% par rapport au taux fixe que l’on vous propose. Certains taux variables sont également plafonnés, c’est ce qu’on appelle un taux capé. Ils ont l’avantage d’offrir une sécurité avec un taux plafond (de +1 à +3% par rapport au taux initial) au-delà duquel la hausse des taux n’est plus répercutée.
Comment les taux sont-ils fixés ?
Les prêts à taux fixe et à taux variable ne sont pas indexés sur les mêmes indices. Les 1ers ont en général pour référence les taux interbancaires à long terme comme l’OAT tandis que les 2nds sont indexés sur les taux à court terme, notamment l’Euribor.
Or, à partir de décembre 2008, l’Euribor 3 mois, à 1% environ depuis le début de la crise, est passé en dessous de l’OAT, aujourd’hui plutôt stable autour des 3%. Conséquence, les prêts à taux variable sont plus intéressants. Attention cependant à choisir un taux variable capé, c’est-à-dire plafonné à +1 ou +2.
Vous réalisez alors des économies tant que le taux reste bas. Car plus le taux est bas, plus vous remboursez du capital et non des intérêts.
Échéances constantes
Ce sont des prêts immobiliers dont seule la durée diminue ou progresse (jusqu’à + 5 ans) en fonction de l’évolution des taux sur toute la période d’emprunt. Le risque de fluctuation des mensualités est plus faible mais compte tenu de l’allongement de durée, le coût total du prêt peut être très important.
Si l’allongement de l’échéance n’est pas suffisant pour compenser la hausse du prêt, les mensualités peuvent être amenées à augmenter dans certaines conditions prévues dans les conditions générales du contrat de prêt. Certains autres emprunts proposent un taux fixe pendant une certaine durée, de 2 jusqu’à 10 ans, puis le taux devient variable sur la durée restante.
C’est le produit idéal pour les personnes qui ne pensent pas conserver leur bien plus de 10 ans, ce qui est le cas des primo-accédants. Ce prêt immobilier permet d’emprunter sur une longue durée (jusqu’à 30 ans) avec un taux fixe 10 ans inférieur à un taux fixe sur 30 ans. Il existe également des prêts mixtes, c’est-à-dire composés d’une partie à taux fixe et d’une partie à taux variable.
