C’est la crainte des investisseurs : une baisse de la demande entraînant un effondrement brutal des prix. Si des corrections sont en cours, un réajustement violent reste fort improbable.

Pour certains analystes, nous sommes à l’aube d’une nouvelle crise financière mondiale. Les liquidités distribuées en masse par les banques centrales ont été utilisées dans des secteurs spéculatifs, dont l’immobilier et non pas dans des secteurs qui créent la «vraie» richesse.

Et de craindre un résultat encore plus catastrophique qu’en 2008 ! Par ailleurs, les aides distribuées par les gouvernements successifs (PTZ, APL, dispositifs Scellier-Dufflot-Pinel) ont eu un effet pervers sur la hausse des prix, qui ont plus que doublés en 10 ans.

Niveau de risque

Un bon indicateur pour savoir si les prix de l’immobilier dans un pays donné sont surévalués est la courbe de Friggit (du nom de l’économiste Jacques Friggit, spécialiste du secteur immobilier), qui représente le ratio de l’indice du prix des logements sur le revenu disponible.

Pendant presque 40 ans, les prix de l’immobilier résidentiel sont restés relativement stables par rapport au revenu disponible des ménages : quand les prix de l’immobilier augmentaient, les revenus des ménages augmentaient approximativement dans la même proportion.

En revanche, depuis le milieu des années 2000, sauf en Allemagne, ce ratio a très sensiblement augmenté. La situation a été rétablie dans certains pays comme les États-Unis ou les Pays-Bas, mais reste inquiétante dans d’autres, comme l’Espagne, le Royaume-Uni… et la France, pays où ce ratio est aujourd’hui le plus élevé. Autant de constat qui pourraient faire craindre une baisse brutale des prix de l’immobilier, ou «explosion de la bulle».

Baisse contrôlée…

Sur 2015, les chiffres de l’Insee et des Notaires confirment que dans l’ancien, les prix n’ont cessé de baisser, pendant 16 trimestres consécutifs. La tendance semble même s’accélérer depuis mi 2012 qui marque l’entrée dans le cycle actuel de diminution des prix, avec une baisse moyenne de 2% par an.

Des chiffres qui doivent être relativisés, comme l’explique Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi : «Finalement ; après une flambée de 152% entre 1998 et 2011, la correction depuis atteint à peine 6,5% autant dire 3 fois rien». Certes, le niveau actuel des taux ne permettra plus de jouer sur la baisse régulière du coût du crédit pour compenser l’absence de véritable correction du marché résidentiel ces dernières années.

Selon l’Observatoire crédit logement/CSA du financement des marchés résidentiels, «À elle seule, cette baisse aura fait plus pour soutenir la conjoncture et redynamiser les marchés privés que tous les dispositifs publics d’incitation et d’aide». Rappelons qu’au début du cycle de hausse des prix, en 1997, le taux moyen des crédit à l’habitat était de 9% !

Marché des acheteurs-vendeurs

Si la production de crédit habitat est de l’ordre de 9 Mds€ chaque mois et l’encours progresse bon an mal an de 3%, la production a beaucoup changé dans sa structure. Sous l’effet de la progression du chômage, de la surévaluation des prix et de la stagnation des revenus, la part des primo-accédants est passée en quelques années de 40 à 18%.

Le marché s’est recentré sur la clientèle la moins sensible au niveau des prix, celle des acheteurs-vendeurs – le segment des secondo-accédants – qui représente plus de 50% de la production contre 40% début 2012. Selon certains économiste, pour un retour théorique des primo-accédants dans le marché, des corrections de 15% des prix au niveau global et de 30% en Ile-de France seraient nécessaires. On en est loin.

… et même possible remontée

Alexandre Mirlicourtois est même convaincu que les prix de l’immobilier pourraient remonter cette année de 2016. Tout d’abord, parce que les taux d’intérêts restent historiquement bas : «Au printemps 2015, l’histoire semblait pourtant écrite d’avance et leur remontée une fatalité.

En avril,  les taux d’emprunt d’État à 10 ans sont ainsi passées de moins de 0,4% à plus de 1,3%. Un an plus tard, avec le retour des capitaux sur les placements les plus surs, notamment les emprunts d’État et la position de la BCE prête à muscler encore sa politique monétaire, cette remontée des taux n’est qu’un mauvais souvenirs et les taux sont retombés en dessous de 1%.C’est fondamental pour les marchés de l’immobilier, car cela veut dire que les taux resteront bas en 2016». Par ailleurs les banques prêtent facilement et les volumes progressent.

En 2015, le seuil des 750.000 ventes annuelles a été dépassé et le sera avant la fin de l’année. C’est la première étape avant une remontée des prix. Pour Alexandre Milicroutois, «L’inversion sera trop tardive pour que la hausse soit spectaculaire en 2016, mais c’est suffisant pour la mise en place progressive d’un nouveau cycle haussier qui mettra un terme à 4 années de baisse». Heureux présage.

Disparité géographique

Autre facteur qui plaide en faveur d’une situation peu explosive : le phénomène de correction des prix n’est pas uniforme. Les villes les plus dynamiques affichent même des progressions, souvent légères et uniquement pour les biens les plus demandés, du prix au mètre carré depuis un an.

Ainsi, à Strasbourg, si les appartements ont légèrement gagné en valeur (+1,5%), le prix des maisons en périphérie ont fortement chuté (-6,8%).

En ce moment, les meilleures affaires se négocient à Toulon, Dijon, Reims, Angers, ou Saint-Etienne pour un appartement. Pour une maison, il faut plutôt chercher du côté Nice, Grenoble, Montpellier, et à nouveau à Dijon. A Paris, les prix restent très élevés et ont augmenté dans 9 des 20 arrondissements de la capitale.

Dans les Ier et IIème, la hausse atteint même 10,4 et 10,8%, alors que les XIII et XVIème arrondissements enregistrent les plus fortes baisses (-6,1 et -5,3%). Quatre arrondissements affichent encore des prix supérieurs à 11.000 € le mètre carré, mais le XIXème n’enregistre qu’un modeste 6.650 € du mètre carré.