Le choc libéral : l’expérience Argentine
En décembre 2023, dès son élection, le président argentin a mis en œuvre son programme de libéralisation de l’économie. En matière de logement notamment, il a abrogé l’encadrement des loyers et a donné plus de flexibilité pour la durée des baux. L’offre locative est ainsi passée de 400 logements à 14.000 dans la ville de Buenos Aires. Un signe positif pour ce marché. Les bailleurs sont revenus et les loyers augmentent désormais moins vite que l’inflation.
La libéralisation des réglementations en place favorise une plus grande concurrence et une plus grande flexibilité pour les propriétaires et les locataires. Cela pourrait se traduire par des changements significatifs dans la manière dont les baux sont règlementés, les restrictions sur les loyers, ou encore les normes de qualité et de sécurité des logements.
L’encadrement des loyers en France
Selon le baromètre mensuel de l’immobilier FNAIM, “l’offre de biens à louer est en diminution sur tous les territoires, accentuée par les obligations de rénovation énergétique et une fiscalité plus incitative sur la location meublée ».
Selon l’APUR, “l’encadrement des loyers à Paris a permis une baisse des loyers de -4,2 % entre 2019 et 2023 par rapport à la situation sans encadrement.” Cette assertion est contredite par une enquête menée par Se Loger : « Malgré la mise en place de l’encadrement des loyers dans la capitale depuis 2019, les loyers ont bondi de +4,6 % en 3 ans, avec une accélération en 2023 de +3,3 %. On relève plus de 30 €/m² de loyer, à savoir un niveau jamais atteint depuis les 5 dernières années.”
Les effets de l’encadrement des loyers ne sont donc franchement pas probants. Il effraie les investisseurs, affaiblit la rentabilité locative et engendre l’assèchement du marché et le défaut d’entretien des bâtiments.
Pourquoi un choc libéral ?
Le libéralisme est devenu un gros mot. Notre pays est dominé par une technocratie qui se considère comme étant seule capable de diriger le pays. Cette technocratie n’a aucune expérience de l’entreprise ni des réalités économiques. C’est une course à l’Etat providence et à l’économie administrée.
Il est temps de revenir au principe d’une économie libérale, et fixer des limites à l’action de l’Etat. Sur le marché locatif, le choc libéral doit avoir pour conséquence de faire revenir les acteurs sur le marché, ou d’encourager de nouveaux acteurs à y entrer. La liberté des prix, l’assouplissement des contraintes, une plus grande offre de logements, conduiront à des loyers plus abordables, et à une meilleure qualité de service pour les locataires.
Les défis à surmonter
Les défis sont nombreux, entre soutenir la construction d’une offre locative accessible, améliorer l’accès au crédit, alléger les contraintes et créer un véritable statut du bailleur français.
Il est aussi crucial de mettre en place des mécanismes pour garantir des conditions de logement décentes pour tous, mais cela relève du domaine public.
En fin de compte, l’objectif d’une politique libérale en matière de logement est de changer de paradigme. L’expérience menée en Argentine est remarquable. Laisser faire le marché en lui permettant de s’autoréguler permet d’augmenter l’offre de biens à la location, et mécaniquement de faire retomber les tensions sur les prix. L’objectif est de créer un marché locatif dynamique et équitable répondant aux besoins de tous les acteurs impliqués.
André Perrissel
INSTITUT JANUS
