À quelques kilomètres du canal du Midi, entre Béziers et Carcassonne, château Cabezac et sa bastide ocre aux volets bleus gardent l’entrée du village de Bize-Minervois. Ici, tout a été imaginé pour et autour de la vigne. Une terre de contrastes, aux multiples facettes, qui a toujours fasciné Gontran Dondain, 76 ans, propriétaire du château Cabezac.
Ce passionné de vin, ancien dirigeant de Colloïdes naturels international (CNI), entreprise familiale leader de la transformation de la gomme arabique extraite de l’acacia utilisée comme ingrédient et additif dans l’industrie alimentaire, a acquis la propriété en 1997, avant de racheter en 2003 Mas Cazelles et ses 35 ha.
Convaincu du fort potentiel du vignoble, il ne cesse de l’améliorer et de le moderniser, afin de rendre toutes ses lettres de noblesse à un terroir longtemps sous-estimé. Dans cette région où l’hectare se négocie entre 10.000 et 15.000 €, la restructuration des terrains pour monter en gamme nécessite un lourd investissement, entre 50.000 et 60.000 € l’hectare.
Les plus belles tables du monde
Après avoir investi 3 M€ sur 3 ans pour rénover et moderniser la cave notamment, Gontran Dondain souhaite « contribuer à faire du Languedoc une terre de grands vins où les vignobles n’auront plus rien à envier à ceux de Bourgogne ou du Bordelais ».
Les vins de l’heureux propriétaire à la tête de 100 ha de vignes, dont 65 seulement sont en production, se voient récompenser par les plus grands dégustateurs et se retrouvent sur les plus belles tables du monde, la plupart étoilées, ainsi qu’à la carte d’hôtels prestigieux.
Pour autant, Cabezac comme Mas Cazelles arrivent tout juste à l’équilibre. Si bien que, pour répondre aux enjeux du foncier viticole, Gontran Dondain a dû imaginer des solutions. Après avoir doté le château Cabezac d’un hôtel de 12 chambres et d’un restaurant gastronomique, il imagine un projet résidentiel mêlant la pierre et la vigne.
Les vignes en fermage
« Nous proposons à des investisseurs de devenir les propriétaires d’appartements ou de villas liés aux vignes languedociennes. Mais il ne s’agit pas d’un portage en parts sociales comme on le voit fréquemment. Ici, chaque investisseur possède individuellement et intrinsèquement une vigne », explique Alain Charbonnel qui dirige ce projet financé par Gontran Dondain via la holding Gad Investissement.
À la clé : l’achat d’une bastide de 300 m² avec 8 ha de vignes pour un investissement de 1,25 M€, avec une valorisation du terrain viticole de 25.000 €/ha, ou l’acquisition d’un appartement de résidence hôtelière œnotouristique à 4.000 €/m² + 2 €/m² de vignes.
Pour ce projet, les vignes seront soit mises en fermage, soit exploitées dans le cadre d’un groupement d’intérêt économique. Les investisseurs ayant le statut de « propriétaire agricole non exploitant » verront leurs revenus se répartir entre une recette immobilière (obtenue par location touristique) et une recette viticole (vente de bouteilles).
Si ce projet permet aux investisseurs de devenir propriétaires dans l’une des plus belles régions viticoles, pour le vigneron « c’est une bonne solution pour développer le vignoble, en scindant le fonds de commerce de son exploitation », note Laurent Charbonnel.
Une belle occasion également pour les vins de Gontran Dondain de briller à l’international puisque, sur la dizaine d’appartements déjà vendus, les nouveaux propriétaires sont mexicains, américains, pour un seul français.
