L’INSSE recense quant à lui 200.000 logements ayant au moins l’un des défauts suivants : pas d’eau courante, pas de WC intérieur, pas de douche ou de baignoire. Enfin, selon CDC Habitat, ce sont 10.000 copropriétés (1,4 % du parc français) qu’on estime fragilisées par des problèmes financiers, techniques ou sociaux. C’est peu mais c’est déjà beaucoup.
On comprend l’urgence pour les pouvoirs publics d’engager des mesures visant à améliorer cette situation. La commission mixte paritaire Assemblée Nationale – Sénat vient donc d’adopter un projet de loi dit de « simplification de la rénovation de l’habitat dégradé. »
Le Projet de loi adopté en commission mixte paritaire
Ce projet de loi concerne un certain nombre de mesures visant, par exemple, à élargir le champ d’intervention du fonds de garantie de rénovation énergétique (FGRE) à tous les travaux de rénovation des copropriétés en difficulté ; à permettre à l’Association Foncière Logement d’intervenir plus facilement dans les opérations de rénovation foncière ; à renforcer les sanctions pénales contre les marchands de sommeil ; à faciliter la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour financer les travaux..
Habitat dégradé : la faute aux syndics ?
Ce sujet est une épine dans le pied des gouvernements depuis de nombreuses années. En 2017, la loi instaurait le droit au logement opposable – DALO – reconnaissant un droit au logement décent pour nos concitoyens. Depuis sept ans, chaque hiver, les pouvoirs publics sont impuissants à prendre le bon cap. Il leur est plus facile de trouver un bouc émissaire que de reconnaître leur impéritie. Les syndics sont tout désignés pour tenir ce rôle.
La loi de « simplification de la rénovation de l’habitat dégradé » marque une réelle défiance envers les syndics
Par souci d’exhaustivité j’ai choisi trois exemples de cette marque de défiance :
– Anticiper une situation de difficulté de la copropriété en verbalisant un syndic n’ayant pas satisfait à l’obligation de faire désigner un mandataire ad’hoc : en pratique, dans les situations de difficultés financières d’une copropriété, le tribunal désigne un administrateur judiciaire plutôt qu’un mandataire ad’hoc, c’est le pire choix pour gérer une copropriété.
– Plafonner par décret les frais de relance du syndic au sein de l’article 10-1 de la loi de 1965 : une atteinte à la liberté des prix, cela devient une pratique courante, au mépris des règles de l’économie de marché.
– Créer le syndic d’intérêt collectif, qui sera compétent pour gérer les copropriétés en difficulté : l’expérience a déjà été faite par le Pact de Paris, avec sa filiale de gestion des copropriétés en difficulté, AGCOP, une expérience qui s’est soldée par un échec cuisant.
Nécessité n’a pas de loi
Dans les circonstances d’urgence que nous connaissons, créer de nouvelles règles et déstabiliser les professionnels de la gestion de copropriété n’a pas de sens. Des solutions efficaces existent pour venir au secours de l’habitat dégradé : autour d’opérations pilotées par les communautés de communes et d’un plan de rénovation d’intérêt général ; avec l’intensification d’opérations urbaines et foncières ciblées ; en partenariat avec les Régions et les Municipalités, en mobilisant des moyens financiers pour les travaux à réaliser dans le cadre d’Opération d’Aménagement de l’Habitat Dégradé (OAHD) ou d’Operations Programmées d’Aménagement de l’Habitat (OPAH).
Le syndic d’intérêt collectif prévu dans cette loi ne révolutionnera pas la gestion des copropriétés dégradées. C’est en s’appuyant sur les syndics professionnels formés aux montages financiers – entre les prêts aidés et les subventions – que de vrais progrès seront réalisés.
André PERRISSEL
Institut Janus
