À cheval sur plusieurs arrondissements de Paris, le quartier de Montparnasse est toujours recherché malgré un paysage urbain parfois morne. Et avec les transformations à venir, sa cote devrait encore augmenter.
«Le secteur de Montparnasse est structurellement le même depuis de nombreuses années, avec une forte carence de logements, surtout pour les 60-70 m², très rares. Les acheteurs ont du mal à trouver des biens», met en garde Thierry Noal, directeur de plusieurs agences immobilières parisiennes, dont STI Montparnasse, spécialiste du quartier.
Cela tient notamment à sa géographie. «Le secteur est réduit, le cimetière prenant beaucoup de place. Par ailleurs, beaucoup de bureaux y sont implantés. Enfin, une grande partie des immeubles du quartier, propriétés des Hôpitaux de Paris, reste dédiée à la location. En conséquence, le marché fluctue selon le type de bien.
Les biens rares de 60-70 m² en bon état se vendent vite et cher, alors que les biens qui ne sont pas au prix ou qui présentent des défauts ne trouvent pas preneurs», détaille l’expert. Vous l’aurez compris : pour s’établir à Montparnasse, mieux vaut être rapide et avoir les moyens.
Des prix élevés
À côté de ces disparités, une constante subsiste : les prix plutôt élevés. «Au nord du boulevard Edgar Quinet, une zone très recherchée, les prix s’établissent entre 9.500 et 11.000 €/m². Au sud d’Edgar Quinet, plus proche de la gare, les immeubles étant de qualité disparate, les prix commencent à 8.500 €/m².
En revanche, dans les lieux de charme, comme le passage d’Enfer et les petites rues pavées, les prix remontent : entre 10.000 et 13.000 €/m². Même chose pour toute la partie de Montparnasse qui se situe dans le VIème, c’est-à-dire les numéros impairs du boulevard Montparnasse. Enfin, les prix des biens situés dans le triangle Denfert/Port-Royal/Vavin, les rues Campagne Première, Boissonnade… où on trouve ateliers d’artistes et biens atypiques, ne descendent pas en dessous de 11.000 €/m² et s’envolent jusqu’à 13.000 €/m²», enseigne enfin Thierry Noal.
Autour de Montparnasse, il existe, en effet, beaucoup de micro-quartiers dans lesquels les prix changent en fonction de l’arrondissement. Et c’est automatiquement plus cher dans le VIème.
L’expert note également que deux grandes familles d’acquéreurs trustent le secteur
: «Ceux qui cherchent une résidence principale à 65%, ceux qui cherchent un pied à terre à 55%, pour sa proximité avec la gare. Généralement, des personnes qui travaillent à Paris et rentrent chez eux le week-end». En revanche, peu d’investisseurs, «en raison de la loi Alur qui a freiné le marché», même, pour ceux qui restent, Montparnasse est toujours une valeur refuge car c’est un quartier recherché.
Atouts et métamorphose
Montparnasse dispose de nombreux atouts : «On y trouve l’ensemble des commodités : commerces, théâtres, restaurants, bars, cinémas, centre commercial… et Saint-Germain n’est pas loin. C’est un quartier vivant, avec des commerces de proximité, une ambiance “village”, des marchés.
C’est également un axe névralgique côté transport en commun. Un positionnement central recherché. Il faut noter également le fort attrait de la carte scolaire dans cette zone, avec beaucoup d’écoles de qualité. Enfin, il ne faut pas oublier le Montparnasse historique, celui des peintres et des artistes, qui continue de faire rêver».
Surtout, cette zone va bientôt se métamorphoser !
Trois grands projets de réhabilitation sont, en effet, prévus, afin de redynamiser une architecture urbaine assez maussade, très marquée par les années 60 et 70, notamment aux alentours de la tour. Espaces verts à foison du côté de l’avenue du Maine, ébauche d’un «Times Square parisien» aux abords de la place du 18 Juin 1940, refonte totale de la galerie Gaîté et, évidemment, réhabilitation de la tour Montparnasse elle-même, d’ici 2020 !
«En effet, la gare et ses alentours vont connaître un grand bouleversement : le centre commercial Gaîté va être complètement repensé et le côté Denfert/Boissonnade va également évoluer. Tout une zone de programme mixte va être créée, composée de logements, commerces et espaces verts. Ces programmes neufs vont évidemment faire monter les prix», estime Thierry Noal. Entre un marché favorable et des métamorphoses programmées, pour se positionner sur Montparnasse, c’est maintenant ou jamais !
