Avec une offre supérieure à la demande et des prix à la baisse, le marché immobilier de l’Oise est clairement positionné en faveur des acquéreurs.
À moins d’1 heure du bord de mer, proche de la capitale et nichée dans la verdure, l’Oise est un bel écrin pour les très bonnes affaires. Après une chute de 20% jusqu’en 2011, les prix ont continué à baisser de 5% en 2014 et 2015*. L’offre y est supérieure à la demande, avec 0,4 acheteurs actifs pour 1 bien.
«Comme dans beaucoup de régions françaises, le marché est attentiste. Mais le nombre de transactions reste stable dans la région», précise Michel Amarens, administrateur du réseau Fnaim en Picardie. Avec ses 5.000 km², le département offre plusieurs visages, permettant de satisfaire les acquéreurs plus ou moins argentés, avec des prix allant du simple au triple.
Des maisons divisées en appartements
D’un côté, le sud de l’Oise, plus proche de la capitale, draine des actifs attirés par la proximité de l’autoroute A1 qui les amène rapidement à Cergy, Roissy et aux portes de Paris.
La demande y est forte, les prix plus élevés. Dotée d’une université réputée, Compiègne est l’une des villes-phares du département : étudiants et jeunes couples viennent s’y installer. Il y a donc de belles opportunités de placement pour des petites surfaces, mais aussi des appartements qui intéressent des familles pour un prix moyen de 2.300 €/m². Des studios en bon état dans une résidence récente sont, par exemple, en vente autour de 103.000 €. Le rendement est classique, autour de 5%, mais avec de fortes chances de trouver un locataire rapidement et, par la suite, de revendre facilement le bien.
«Au centre du département, on trouve de grandes maisons divisibles en appartements», note Marc Vallée, d’ERA Immobilier. Dans le petit village de Duvy, une maison de 120 m², divisée en deux appartements, est affichée à 158.000 €.
Autre commune cotée de l’Oise, Senlis, qui attire également les familles par sa qualité de vie, sa zone d’activité commerciale aménagée le long de l’A1 et ses nombreuses infrastructures sportives et culturelles. Il faut compter au minimum 2.500 €/m² pour acquérir une belle maison en résidence secondaire ou un appartement qui se loue facilement à une famille d’actifs.
Pour un budget de 250.000 €, il est ainsi possible d’y acheter un appartement d’une centaine de mètres carrés bien situé. À Chantilly, en revanche, les prix flambent. Cette ville aux allures royales possède des écoles et des infrastructures de qualité, la proximité d’une des plus belles forêts de France, et Paris n’est qu’à 25 minutes en train.
Des atouts qui se payent au prix fort : au minimum 3.400 €/m² pour un appartement, et au-delà de 4.000 € pour une belle maison de maître dans les quartiers les plus huppés de la commune. À condition de disposer d’un beau budget, il est intéressant d’y acquérir une résidence secondaire ou un appartement à louer.
Opportunités à 1.000 €/m2
Plus au nord, l’Oise change de visage. «Le bassin d’emploi est plus pauvre, avec de petites communes rurales et un pouvoir d’achat faible», détaille Michel Amarens. Il faut compter 1.700 à 2.000 €/m² pour une jolie maison à la campagne dans un marché où l’offre est bien supérieure à la demande.
«Il y a de belles affaires à saisir pour un acquéreur qui souhaite acheter une résidence secondaire dans la perspective de la transformer en résidence principale au moment de la retraite», poursuit le spécialiste immobilier.
D’autant que les offres foisonnent. «Beaucoup de résidences secondaires sont à vendre dans le nord de l’Oise et leurs prix baissent», souligne-t-il. Par exemple, dans l’Oise normande, au nord-ouest de Beauvais, dans les communes proches de l’autoroute A1, les amoureux de la campagne peuvent trouver des biens abordables, à 1 heure du bord de mer. Le marché est donc clairement positionné en faveur des acquéreurs, avec un prix au mètre carré qui peut descendre sous la barre des 1.000 € en cas de travaux.
Attention cependant, «les affaires les plus intéressantes ne se trouvent pas dans les achats coups de cœur qui peuvent représenter un gouffre financier, mais dans les petits bourgs animés par des commerces de proximité, à l’image de cette petite maison de 56 m2 habitables, proche de l’A1, avec 500 m2 de terrain pour 49.000 €», prévient Michel Amarens.
Dans cette partie de l’Oise, l’investissement locatif constitue également une réelle opportunité, avec un taux de rendement de 8%, bien supérieur à la moyenne. On y trouve des pavillons ou des immeubles de 4 étages, recherchés par de jeunes familles qui n’ont pas la surface financière pour acheter leur résidence principale.
