Depuis un peu plus d’un an, le marché immobilier francilien est sorti de son attentisme. Après quatre années noires, la tendance est à l’optimisme, mais les variations restent très marquées selon les villes.

Jusqu’à présent la hausse des volumes de ventes était restée sans impact sur les prix. Fin mai 2016, selon les notaires, les prix continuent globalement de stagner en Île-de-France, mais quelques départements, en particulier les plus chers et notamment Paris, connaissent désormais de très légères hausses de prix.

La bonne tenue de l’activité sur le marché immobilier francilien s’est prolongée jusqu’au début de l’été 2016. Cette activité dynamique exerce désormais une légère pression sur les prix, qui devraient à nouveau légèrement augmenter sur les marchés les plus chers de la région Île-de-France d’ici fin septembre 2016.

Légère augmentation

En 1 an, les prix des logements anciens affichent une petite augmentation de 0,9% en Île-de-France (+1,1% pour les appartements et +0,5% pour les maisons). Fin mai 2016, un appartement coûtait 5.280 €/m² en moyenne en Île-de-France (4.250 €/m² en petite couronne et 2.870 €/m² en grande couronne).

Le prix unitaire d’une maison dans la région s’élevait à 287.500 € (339.500 € en petite couronne et 265.700 € en grande couronne). Une tendance davantage orientée à la hausse des prix est attendue selon les indicateurs avancés sur les avant-contrats, ce qui est assez habituel en cette période de l’année.

La variation annuelle des prix franciliens resterait encore assez limitée en septembre 2016, avec une hausse attendue des prix des appartements de 1,4% (à 5.380 €/m² en moyenne), tirée par les prix parisiens. Les prix des maisons devraient rester stables (293.800 € attendus pour une maison francilienne).

Un marché actif

Le printemps 2016 a encore été très actif sur le marché francilien. 36.290 logements anciens ont été vendus en Île-de-France de mars à mai 2016. Dans la continuité des mois précédents, la reprise de l’activité s’est prolongée mais à un rythme devenu moins rapide. Les ventes ont augmenté de 13% par rapport à la même période en 2015 (+14% pour les appartements et +10% pour les maisons).

Le dynamisme particulier du mois de mai 2016 doit être rapproché d’un nombre de jours ouvrables sensiblement plus élevé que l’an dernier. Au total, les ventes de mars à mai 2016 sont supérieures de 13% aux 32.100 ventes enregistrées en moyenne ces dix dernières années et elles approchent (-3%) celles de la période de forte activité (1999-2007), avec une activité encore dynamique et toujours stimulée par des taux d’intérêt exceptionnellement attractifs, mais avec des progressions moins soutenues qu’en fin d’année dernière ou au début 2016.

Disparités en petite couronne

Du côté des prix, les appartements de la petite couronne se négociaient en moyenne à 4.230 €/m², toujours en baisse annuelle de 2%. Mais les évolutions sont très variables d’une ville à l’autre, les prix allant du simple au quadruple (de 2.500 à plus de 10.000 €/m²). Dans l’ouest, si Courbevoie a perdu 3,1%, Asnières-sur-Seine a vu sa cote remonter de 0,8%.

Dans le nord, Saint-Denis et Aubervilliers ont, pour leur part, perdu de plus de 9%, alors qu’à Pantin, les valeurs se sont envolées de 5,2%. Dans l’est, des villes comme Montreuil (-3,5%) et Vincennes (-2,2%) n’ont pas encore vu leurs prix s’apprécier, comme c’est désormais le cas à Fontenay-sous-Bois et Saint-Maur. La plus forte croissance est enregistrée à Villejuif, + 8,3%. En revanche, les prix des maisons flambent quasiment partout, Colombes (+14,2%), Clamart (+7,9%) ou Montreuil (+17%).

La grande couronne se porte mieux

La reprise touche aussi le marché de la grande couronne, en principe plus complexe : +18% d’appartements anciens vendus et même +19% de maisons cédées. Pour autant, les appartements y ont perdu 2,4% sur 1 an. C’est dans les Yvelines que la chute a été la plus forte (-3,8%). Ainsi, les valeurs ont été revues à la baisse de 5,3% à Versailles, 7,6% à Saint-Germain-en-Laye et 9,1% à Marly-le-Roi. Dans le Val-d’Oise, l’inverse s’est produit.

À l’image de Cormeilles-en-Parisis, en hausse de 8,1%, ou de Saint-Gratien, valorisé de 13%. Dans l’Essonne, hormis Évry, qui a chuté de 7,3%, les évolutions sont restées assez modestes, comme en Seine-et-Marne. Le prix des maisons s’envolent : +14,8% à Yerres dans l’Essonne, +11,8% à Conflans-Sainte-Honorine dans les Yvelines.

L’effet Grand Paris

De nombreux travaux d’aménagements et de rénovations vont voir le jour avec notamment les projets de Métropole et de Grand Paris Express dont le but est d’étendre l’agglomération Parisienne afin de créer des pôles économiques autour de la commune de Paris. Ce projet va donner lieu à la création et l’extension de nombreuses lignes de métro et de RER qui redynamiseront les prix du foncier autour de la capitale.

Les charges baissent

Selon le 5ème Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris de la FNAIM, les charges de copropriété ont baissé de 2,5% en moyenne en Île-de-France. Le phénomène se constate depuis 2012. Le montant global s’établit à 36 €/m², soit 2.022 €/lot. La baisse est d’autant plus forte pour les immeubles avec chauffage collectif (-5,5%) alors que les immeubles sans chauffage collectif connaissent une hausse de +2,2%.

– Le chauffage collectif (283,26 €/lot, -23,8%) bénéficie d’un prix des matières premières divisé par 2 en 2 ans et d’une météo douce cet hiver. Les travaux de rénovation engagés les années précédentes viennent diminuer d’autant la facture.

– Les ascenseurs (101,57 €/lot, -19%) bénéficient, quant à eux, des renégociations de contrats initiés par les syndics dans le cadre de la mise aux normes mise en œuvre depuis 10 ans.

– Les frais d’assurance (139,62 €/lot, -10,8%) diminuent en raison d’une sinistralité en baisse grâce aux travaux effectués, mais aussi d’un changement d’attitude vis-à-vis de la déclaration des sinistres en optant plus fréquemment pour le système de franchise.

Les hausses les plus importantes sont les impôts et taxes (76,72 €/lot, +47,3%), les salaires (424,69 €/lot, +8%) et les honoraires de syndic (194,76 €/lot, +11%) en raison des nouvelles obligations liées à la loi Alur.