Alors que le contexte géopolitique rend le Maroc moins attractif, le Portugal séduit les Français, de plus en plus nombreux à y investir dans l’immobilier.
En mai dernier, les 130 exposants du Salon de l’immobilier portugais à Paris ont accueilli près de 15.000 visiteurs. La preuve de l’attractivité croissante de ce pays de 10 millions d’habitants au sud de l’Europe, où résident déjà plus de 30.000 de nos compatriotes.
Depuis la mise en place d’un régime fiscal spécial, quelque 2.200 nouveaux ménages français, pour la plupart des retraités, se sont installés au Portugal. Et ce n’est qu’un début, selon Carlos Vinhas Pereira, président de la chambre de commerce et d’industrie francoportugaise : «Nous attendons plus de 20.000 Français jusqu’à fin 2015. Ils sont attirés par 300 jours de soleil par an, 1.230 km de côtes, la culture et l’accueil des Portugais… et un gain de pouvoir d’achat de l’ordre de 40% ».
Niveau de vie élevé, climat ensoleillé, littoral magnifique, riche patrimoine culturel et infrastructures de qualité, la Floride de l’Europe a encore de beaux jours devant elle.
Une forte demande
Selon l’association portugaise d’agents immobiliers APEMIP, les étrangers achètent en moyenne 73 biens chaque jour ! Au total, ce sont plus de 10.000 maisons et appartements qui ont été vendus au 1er semestre à des acquéreurs étrangers, une progression de près de 90% par rapport au trimestre précédent. Compte tenu de cet accroissement de la demande, est-ce encore opportun d’acheter ? Pour Carlos Vinhas Pereira c’est «véritablement le moment d’acheter, car les prix sont encore bas, mais ils repartent à la hausse : ils ont pris 7,5% en 1 an ».
Des prix encore à un niveau historiquement bas, chutant de 10% à Lisbonne intra-muros et de 20 à 30% au niveau national entre 2008 et 2013. Le marché offre actuellement un bon potentiel de valorisation. Il est donc l’heure d’investir tant que les prix n’ont pas atteint leur valeur de marché. Attention, les biens de qualité partent rapidement et il n’est plus possible de faire des affaires exceptionnelles.
Où acheter au portugal ?
Deux régions se détachent du lot :
– L’Algarve (Faro) au sud du Portugal, la destination retraite au bord de la mer par excellence, les prix ont augmenté de 8% se fixant à 1.653 € /m2 à la fin 2013. Les biens qui ont été vendus sont essentiellement dans l’ancien. Les prix dans le neuf sont naturellement plus élevés.
– Lisbonne, capitale et centre d’activité du Portugal, mais également lieu de résidence de nombreuses communautés d’expatriés (actifs ou retraités), est le marché le plus dynamique. L’immobilier s’est revalorisée de 10 et 20% depuis plus de 1 an au prix de 2.370 € /m2 pour la périphérie de Lisbonne. À Lisbonne intra-muros, le Chiado reste le quartier le plus cher avec des prix dans le neuf réhabilité allant jusqu’à 8.000 € /m2 .
investissement locatif
De belles opportunités existent également en matière locative. En effet, d’un côté l’effort financier demandé est beaucoup moins important que pour un investissement immobilier en France ; de l’autre, une tendance de fond ressort de la présente conjoncture : celle de l’augmentation de la demande sur le marché locatif. Du fait des difficultés de financement à l’achat, les Portugais sont de plus en plus nombreux à louer leur logement, ce qui garantit un bon niveau de location, tant au niveau des prix des loyers que pour la sélection des candidats.
Lisbonne offre une rentabilité moyenne de 5%
Alors qu’à Paris, en raison des prix d’achat élevés, il est rare d’atteindre une rentabilité supérieure à 3%, Lisbonne offre une rentabilité moyenne de 5% pour les appartements locatifs. Dans l’immobilier commercial, on trouve des rentabilités de 7% dans de très bons produits. «Il y a eu une refonte du marché locatif, à la demande des créanciers du pays, qui donne aux investisseurs la garantie de louer en toute sécurité : les locataires mauvais payeurs ne peuvent plus, comme avant, rester dans leur logement ad vitam aeternam», explique Carlos Vinhas Pereira.
Évidemment, il faut, comme toujours en ce domaine, choisir des villes dynamiques ou des destinations touristiques établies, qui garantissent la liquidité des investissements et ont tendance à se valoriser. Préférez les programmes neufs ou réhabilités qui sont de très bonne qualité, tant au niveau des finitions que des prestations, et bénéficiant de garanties constructeur pour éviter les travaux. Depuis 2008, le cadre législatif et le système de label portugais sont identiques à ceux appliqués en France pour les économies d’énergie.
