Sur la Côte basque, la baisse générale des prix du marché et l’hétérogénéité des secteurs permettent aujourd’hui de satisfaire à la fois la clientèle locale et les acquéreurs extérieurs.

Après plusieurs années difficiles, notamment dans l’arrière-pays, l’immobilier haut de gamme repart dans le Pays basque. Le marché est plus fourni, avec 2 fois plus biens à la vente en 2015, par rapport à 2013.

Les acquéreurs aussi, notamment sur le marché de la résidence secondaire, où la transaction moyenne atteint 1.440.000 € sur le marché des maisons haut de gamme…

«L’ensemble du Pays basque, aussi bien les marchés les plus porteurs comme le littoral, les centres-villes que l’arrière-pays, a retrouvé un certain dynamisme. Les baisses de prix constatées ces dernières années ont laissé place à un marché plus sain, avec des prix raisonnables attirant la clientèle haut de gamme», explique Philippe Thomine-Desmazures, directeur associé de Barnes Côte basque.

Deux marchés en plein rebond

Les deux marchés que sont le littoral et l’arrière-pays connaissent une belle embellie. Les vendeurs ont fini par intégrer les réalités économiques et fiscales. Ils ont ajusté leurs prix, ce qui a fluidifié le marché.

Cette prise de conscience joue autant pour les biens les plus recherchés, situés en front de mer ou dans le centre des villes côtières comme Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Bidart, Guéthary, le quartier Chiberta à Anglet… que pour le marché de la campagne comme Arcangues, Arbonne, Ahetze… Ainsi, aujourd’hui, la majorité des biens, 74% du marché, se vende entre 800.000 € et 3 M€. La fourchette haute correspond aux biens de grande qualité situés dans les emplacements les plus recherchés, bords de mer, vue sur la mer…

Les résidences secondaires sont toujours en tête des biens recherchés. Le marché de la résidence secondaire reste, en effet, prépondérant dans le Pays basque. Il représente près des deux tiers des transactions. La région reste très attractive comme lieu de villégiature, car, avec son littoral, sa campagne et ses montagnes, elle propose l’ensemble des activités que recherche la clientèle haut de gamme.

Du littoral à l’arrière-pays

Si le marché côtier est principalement soutenu par la demande de résidences secondaires, on note un regain d’activité sur les résidences principales. Les biens situés à proximité des plages, des commerces, répondant aux critères du mode de vie actuel, le «tout à pied» restent les plus plébiscités.

Cependant, d’autres quartiers suscitent l’intérêt de la clientèle, c’est notamment le cas du quartier du Parc d’Hiver à Biarritz. De même, les délais de vente se sont raccourcis sur les biens proposant des caractéristiques rares : maisons en pierre de taille dans le quartier impérial de Biarritz, 1er rang vue mer à Saint-Jean-de-Luz…

Ceux situés à l’intérieur des terres ont perdu beaucoup de leur attractivité ces dernières années. Les prix, devenus plus raisonnables, et une offre plus large ont redynamisé ce marché. Le nombre de transactions repart, dans toutes les gammes de prix.

C’est notamment le cas à Ascain, Urrugne, Saint-Pée-sur-Nivelle et, bien évidemment, Sare, très recherchée par les amoureux du Pays basque. Sur ce marché, les délais de vente sont sensiblement plus longs que pour un bien situé en centre-ville ou sur le littoral, l’occasion pour les acquéreurs de négocier les prix, notamment dès que le bien est en vente de plus de 12 mois.

Des conditions optimales 

Depuis le début de l’année 2015, le marché a enregistré une augmentation de 30%, les acquéreurs profitant de biens disponibles à des prix raisonnables. L’attractivité naturelle de la région a profité du retour d’une offre plus abondante pour séduire la clientèle, d’horizons divers. Les Français, 1ère clientèle de la Côte basque sont les premiers à avoir su saisir les opportunités qu’offre le Pays basque aujourd’hui. Ils représentent plus de 75% des acquéreurs.

Le marché étant assaini, ils n’hésitent donc plus à passer à l’acte et achètent même sans négocier si le bien est à son prix. Dans le cas contraire, les négociations peuvent aller jusqu’à 15%. Proposé au-delà de cette marge de négociation, un bien ne trouve pas preneur.

Surtout, les taux d’intérêt, particulièrement bas, incitent les acquéreurs qui ne souhaitent pas alourdir leur ISF à faire des acquisitions avec un crédit in fine. À côté de cette clientèle hexagonale, les Suisses, les Britanniques et les Américains ont su profiter de taux de change à leur avantage pour réaliser des acquisitions dans des conditions optimales. Côté Russes, seuls ceux qui ont su s’organiser avant la dépréciation du rouble restent actifs sur le marché.

L’augmentation des biens à la vente permet donc aux acquéreurs s’intéressant à la Côte basque pour sa qualité de vie, la sécurité, un urbanisme maîtrisé et une architecture générale cohérente de trouver des biens à vendre. Les prix cohérents, entre 500.000 et 1.200.000 € pour un appartement et entre 850.000 et 1.800.000 € pour une maison, alliés à une offre plus large leur permettent de trouver leur bonheur… à condition de savoir saisir les opportunités sans trop tergiverser.

À éviter donc Biarritz cœur de ville et Saint-Jean-de-Luz centre, le quartier Saint-Barbe et Bordagain à Ciboure ainsi que les centres-villes de Bidart et Guéthary, et Chiberta à Anglet, les secteurs les plus recherchés. En revanche, beaucoup de biens à saisir à Arcangues, Arbonne et Ahetze. Il en est de même pour l’arrière-pays de Saint-Jean-de-Luz tels Ascain, Urrugne, Saint-Pée-sur-Nivelle.

De même, le marché de Sare, dont le charme avait généré il y a une dizaine d’années un fort engouement, a totalement changé : beaucoup de biens y sont à vendre et ne trouvent même plus de visiteurs. Enfin, les grandes propriétés entourées de 3 à 5 hectares ou plus, qui étaient d’autant plus recherchées qu’elle sont de plus en plus rares au Pays basque, ne semblent plus faire rêver. La raison ? Ces propriétés anciennes nécessitent souvent des travaux.