Si investir dans l’immobilier commercial est une pratique de plus en plus courante, choisir un bar ou un café n’est pas anodin. Mais peut se révéler un choix pertinent.

Encadrement des loyers, augmentation des prélèvements sur les plus-values, fiscalité peu avantageuse, rentabilité en baisse (difficile d’obtenir plus de 3%), autant de raisons qui expliquent que les investissements locatifs dans le résidentiel soient en chute libre.

Et que de plus en plus de particuliers s’intéressent aux locaux commerciaux, un marché qui était autrefois réservé aux professionnels et aux exploitants. Acheter des murs de boutique est un placement qui peut se révéler plus performant, avec un rendement allant de 5 à 10%.

Mais décider de placer son argent dans un café ou un restaurant est souvent un choix subjectif, avec un intérêt de l’investisseur pour l’activité.

Les clés du succès

La première règle en immobilier commercial, c’est naturellement l’emplacement. La raison est simple : si le passage est important, le chiffre d’affaires du locataire est quasi-assuré et l’investissement est sécurisé : les loyers seront payés, les locaux se loueront ou se reloueront facilement et la plus-value à la revente a de fortes chances d’être substantielle.

En revanche, la rentabilité est plus faible, parce que le prix d’achat est nettement plus élevé. Il est important de fixer un loyer au prix du marché, généralement entre 5 à 10% du chiffre d’affaires du bar. Pour un investissement sécurisé, une idée intéressante : acheter un  un immeuble de rapport avec un bar ou un café en rez-de-chaussée.

Distinguer murs et fonds

Les murs sont les locaux dans lequel le fonds de commerce est exploité. Si vous êtes propriétaire des murs mais pas du fond de commerce, vous allez conclure avec l’exploitant un bail commercial, pour une période de neuf ans. L’occupant bénéficie d’un « droit au renouvellement du bail ».

Attention, si vous refusez le renouvellement, vous risquez d’avoir à payer au locataire une indemnité d’éviction, destinée à réparer le préjudice subit, notamment le risque de perdre une partie de la clientèle.

Le fonds de commerce peut se définir comme l’ensemble des éléments qui font la valeur de l’exploitation : le nom commercial, la clientèle, les marchandises, le matériel, la licence…

Le fonds de commerce peut être exploité par son propriétaire, ou mis en gérance. Si vous êtes propriétaire du fond et que vous ne souhaitiez pas prendre en charge l’exploitation (ce qui est généralement le cas dans une optique d’investissement, vous devrez mettre en place un contrat de location gérance. C’est souvent une première étape pour un commerçant avant le rachat du fond de commerce.

Une réglementation contraignante

Un bar n’est pas un commerce tout à fait comme les autres. Le point le plus important, c’est la fameuse licence. Si l’établissement vend des boissons alcoolisées, il doit détenir une licence de 4e catégorie (dite « grande licence »).

La licence fait partir du fonds de commerce, sous réserve du respect par l’acquéreur des formalités administratives et fiscales prévues par le Code des débits de boissons et le Code général des impôts.

Le prix d’une licence 4 est très variable et oscille généralement entre quelques milliers d’euros dans les petites villes à plusieurs dizaines de milliers d’euros dans les plus grandes. L’établissement doit également être confirme aux normes d’hygiène et de sécurité. Celles-ci sont de la responsabilité de l’exploitant.

Pour pouvoir exploiter une terrasse, il est nécessaire de demander une autorisation en mairie et acquitter une redevance («droits de voirie») dont le prix dépend de nombreux critères : taille de la terrasse, fréquentation piétonne de la rue, exposition…

Prudence conseillée

En tant qu’investissement immobilier « pur », un bar ou un café n’est peut-être pas le choix le plus évident, par rapport à d’autres commerces. La rentabilité peut-être intéressante, mais le risque de difficultés du locataire ou de vacance locative, ainsi que  les contraintes réglementaires sont plus pesantes.

Mais c’est aussi un secteur économique porteur sur lequel il est possible de réaliser de belles plus-values, à condition de trouver le bon exploitant, sur le bon créneau. Il s’agit autant d’une rencontre entrepreneuriale que d’une démarche patrimoniale.