Interview de Michel PLATERO, président de la FNAIM du Grand Paris, au salon RENT 2021.
Quels sont actuellement les grands enjeux et les chantiers à l’œuvre pour la FNAIM du Grand Paris ?
L’une des préoccupations majeures de la FNAIM du Grand Paris c’est le nouveau DPE qui est entré en vigueur le 1er juillet dernier. Durant les 1ères semaines, des anomalies dans les résultats ont été révélées. Pour vous donner un chiffre, le montant des travaux nécessaires à la rénovation des logements existants était estimé à 600 milliards d’euros, ce qui est totalement irréalisable.
Heureusement, nos gouvernants se sont rendus compte de leur erreur et ont suspendu, en septembre dernier, l’édition des DPE pour les biens construits avant 1975, le temps de faire les corrections nécessaires et de mettre en place de nouveaux modes de calcul.
C’est désormais chose faire puisque les DPE ont pu reprendre le 1er novembre dernier.
Quel rôle peut jouer la FNAIM du Grand Paris dans le cadre de cette réforme ?
Notre rôle, en tant que syndicat professionnel, est d’informer et de former ses adhérents, transactionnaires, syndics de copropriété et administrateurs de biens, sur les enjeux énormes de cette réforme du DPE et les aides financières pouvant soutenir les particuliers, et donc leurs clients, dans la réalisation des travaux.
Les professionnels constatent que les matériaux et la main d’œuvre sont rares et que les prix augmentent quotidiennement. Par conséquent, le coût des travaux, notamment de rénovation énergétique, va obligatoirement être de plus en plus élevé, mais cela va créer des emplois donc de l’économie.
Affaire à suivre, et de très près …
Où en est-on de la pénurie de logements que l’on rencontre depuis plusieurs mois en Ile de France ? Comment peut-on l’expliquer ?
Vous savez, il y a chaque année entre 40 000 et 60 000 personnes qui arrivent en Ile de France. Ils se logent principalement en 1ère et 2ème couronne mais le manque de logements se ressent sur tout le territoire francilien.
J’ai, depuis longtemps, attiré l’attention des pouvoirs publics sur la nécessité de développer les logements intermédiaires qui sont la catégorie « supérieure » des logements sociaux. Pourquoi ? Parce que 82% de la population entrent dans les critères d’attribution de ce type de logement.
Mais pour que le système fonctionne, il faut que les offices HLM financent intégralement la construction leur parc locatif. Dans le cas contraire, si on impose des logements sociaux dans les promotions classiques on aboutit à une hausse des prix de revient du M², ce qui génère une hausse des loyers, laquelle engendre les dispositifs d’encadrement des loyers et leurs conséquences néfastes que l’on connaît.
Votre solution en faveur du logement intermédiaire est-elle entendue par nos gouvernants ?
A force de répéter les choses, l’idée fait son chemin. Pour vous donner un exemple, je sais qu’Action Logement, la Mairie de Paris et la Région Ile de France ont investi environ 6 milliards d’euros dans le développement du logement intermédiaire qui va de pair avec l’utilisation du bail à construction. L’intérêt de ce bail vient de la dissociation du terrain et du bâti ce qui permet de faire baisser les prix des logements à construire car le terrain peut se financer sur plus de 70 ans.
Les loyers serviront ensuite à hauteur de 85% pour financer le bâti et à hauteur de 15% pour financer le terrain, capital et intérêts bien sûr le curseur est mobile et différent pour chaque opération.
Revenons sur l’encadrement des loyers : est-il réellement appliqué par les bailleurs ?
On sait que certains ne le respecte pas. Les médias avaient d’ailleurs tiré la sonnette d’alarme et pointé du doigts certaines annonces.
En revanche, nous, professionnels de la FNAIM du Grand Paris, nous mettons un point d’honneur à respecter la législation et à la faire respecter par nos clients. Il en va de notre responsabilité.
Selon vous, comment se porte le marché, au sortir de cette crise sanitaire ?
Les locations touristiques ont été fortement impactées. Fin 2020/début 2021, près de 50 000 logements destinés au départ à la location de courte durée, et principalement des petites surfaces, ont été remis sur le marché de la location « traditionnelle », type habitation principale vide ou meublée. Mais la demande était faible et de nombreux bailleurs ont subi des pertes importantes. Il semblerait que les choses soient rentrées dans l’ordre aujourd’hui.
Comment peut-on « contrer » les plateformes de locations touristiques ?
Les maires peuvent mettre en place des dispositifs contraignants. Mais attention, le marché de la location saisonnière peut impacter positivement certaines communes. C’est le cas de Colmar par exemple.
En revanche, à Paris, l’impact est plus mitigé car la concurrence sur le marché de l’hôtellerie et de l’habitation principale est forte, d’autant que la location de courte durée n’est pas soumise à l’encadrement des loyers.
On parle beaucoup « d’exode urbain » depuis la crise de la Covid. Est-ce un mythe ou une réalité ?
12% des parisiens ont quitté la capitale. Ils ont quitté des logements peu agréables pour des appartements, voire des pavillons, plus grands, avec des extérieurs, quitte à s’éloigner un peu géographiquement.
Pour autant, les prix n’ont pas baissé, ils ont même continué à augmenter. C’est le nombre de transactions qui a baissé.
Cette hausse des prix, y compris dans des régions très éloignées, a été favorisée par le développement du télétravail.
Que pensez-vous du « permis de louer » ?
L’objectif de départ du dispositif était louable, puisqu’il s’agissait de lutter contre les marchands de sommeil et l’habitat indigne. Mais selon moi, il est aberrant que les professionnels de l’immobilier y soient soumis.
Emmanuelle WARGON, Ministre du logement, reste favorable au « permis de louer », mais je milite activement auprès de nos députés pour que l’agent immobilier, au vu de sa formation et de sa compétence, soit reconnu « tiers de confiance » et puisse, à ce titre, attester qu’un logement peut être mis en location, sans qu’il soit besoin d’une autorisation de la mairie. L’idée que j’ai soumise à plusieurs députés visant à accélérer la procédure devrait être proposée prochainement pour validation.
Je rappelle que l’on manque cruellement de logements et le fait pour un bailleur de devoir attendre une autorisation pour mettre en location son bien peut rebuter certains ou tout du moins retarder l’entrée sur le marché d’un appartement disponible.
La FNAIM du Grand Paris a récemment crée un incubateur de starts up. Pouvez-vous m’en dire plus ?
Il s’agit un incubateur réservé au domaine de l’immobilier. La FNAIM du Grand Paris va sélectionner des starts up dont l’activité est liée à l’immobilier et qui pourront, à terme, « servir » à nos adhérents et à leurs clients en leur faisant bénéficier d’avantages.
Avec l’aide de la FNAIM du Grand Paris, les starts up seront formées en communication, droit des sociétés, comptabilité, etc. Nous les accompagnerons dans leur développement, avec un objectif de réussite durable.
Etes-vous toujours un fervent défenseur de la suppression de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
L’accumulation de contraintes juridiques et fiscales dissuade les épargnants de se diriger vers l’investissement locatif. Or, depuis la pandémie, ce sont plus de 150 milliards d’euros qui ont été épargnés par les français. Malheureusement, beaucoup de personnes n’investissent pas dans l’immobilier par crainte d’être assujetties à l’IFI.
Je propose que les personnes qui investissent dans la pierre et s’engagent à mettre le ou les biens acquis en location soient exonérées de l’IFI et qu’elles ne soient pas soumises à l’impôt sur la plus-value en cas de revente après 15 ans de location.
Je demande également que les propriétaires qui vont réaliser des travaux de performance énergétique puissent les déduire intégralement de leurs revenus fonciers. Le montant du déficit foncier ne doit pas être limité et il faut créer un crédit d’impôt correspondant au montant des travaux à hauteur de 25% pour les loyers du secteur privé.
