Âgé de 37 ans, ce Marseillais, diplômé d’HEC, a travaillé avec les plus grands fonds financiers avant de revenir fonder son groupe dans la cité phocéenne son groupe, qui est devenu le leader des centres de travail partagés en France et en Europe. Profondément attaché à sa ville natale, cet expert du secteur de l’immobilier a surfé sur l’essor des nouveaux usages dans le monde du travail. Adossé au fonds new yorkais KKR, Tivoli capital compte se déployer dans les grandes métropoles.
Quel type d’entrepreneur êtes-vous ?
Guillaume Pellegrin : Issu d’une famille d’entrepreneurs, je suis tombé dans l’entrepreneuriat lorsque j’étais enfant. Mon grand-père a créé une première entreprise de transport et de logistique à Marseille, reprise par mon père, qui a ensuite transmis le flambeau à mon frère. J’ ai donc toujours vu mon grand-père et mon père en situation de stress, mais aussi épanouis et libres. J’ai toujours été habité par une soif de liberté, inconsciente dans un premier temps, puis consciente au fil des années.
J’aimais l’idée d’être à la barre et de construire ma vie librement tout en acceptant la prise de risques. Je me suis longuement interrogé afin de savoir si je devais intégrer le groupe familial ou me lancer immédiatement dans l’aventure entrepreneuriale à la fin de mes études. Je ne me sentais pas assez mature pour entreprendre et j’ai décidé de me constituer une première expérience en Chine. Cela m’a permis de mesurer l’écart entre ce que je pensais être capable de faire à l’instant T et ce qu’exigeait le statut d’entrepreneur.
Qu’avez-vous appris au sein du fonds d’investissement américain The Carlyle Group ?
La polyvalence et la dimension pluri-disciplinaire du secteur correspondaient à mon profil et à mes aspirations. L’immobilier combine l’architecture, la finance, le droit, la fiscalité… La construction d’une ville suppose de travailler en synergie avec des acteurs multiples : architectes, maires, ingénieurs. De formation financière, j’aimais l’idée de pouvoir modéliser le futur à travers un tableau Excel, mais également de voir cette projection se construire et se matérialiser concrètement devant moi.
Quelle fut la genèse de Tivoli Capital ?
Je compare souvent les débuts dans l’entrepreneuriat à un saut en parachute, la décision de se jeter dans le vide étant la plus difficile à prendre. Se lancer implique de renoncer à son statut social, à son salaire, et de sortir de sa zone de confort. Entreprendre suppose d’ aller chercher soi-même le business et de construire quelque chose de bout en bout.
Pourquoi était-il important d’entreprendre à Marseille ?
Il était important pour moi de m’implanter dans ma ville natale et d’y apporter de la valeur, j’avais envie de créer quelque chose chez moi. Très longtemps, un écart important a perduré entre l’image négative véhiculée par Marseille et la réalité. J’avais identifié un besoin d’accompagnement en région. Les investisseurs et les acteurs de l’immobilier, qu’il s’agisse de fonds d’investissement ou d’investisseurs institutionnels, manifestaient un intérêt croissant pour se diversifier d’un point de vue financier en région et avaient besoin d’être accompagnés.
Comment avez-vous lancé Tivoli Capital, à Marseille en 2012 ?
De façon assez classique, je m’étais fixé une première phase de trois années pour déterminer si le business model fonctionnait. Le bilan fut positif et m’a permis de valider la stratégie définie initialement, à savoir d’ être simultanément conseil, soit asset manager pour le compte de tiers et investisseur ou co-investisseur. Bien que ne disposant pas des fonds nécessaires pour pouvoir co-investir, nous avons cependant décroché de très beaux contrats et mené des missions sur des sujets d’envergure, ambitieux et innovants, qui ont participé activement à crédibiliser Tivoli.
Carlyle est devenu notre client et nous les avons accompagnés sur le développement d’une marque de résidences étudiantes, « The student Hotel ». Lancé aux Pays-Bas puis progressivement dans toute l’Europe (Italie, Espagne, Portugal, Belgique, Autriche), le concept, inventé par l’ entrepreneur écossais, Charlie MacGregor, a bousculé, pour ne pas dire révolutionné, les codes de la résidence étudiante en Europe.
Quelle était l’idée centrale ?
L’idée consistait à apporter aux étudiants une offre plus haut de gamme que ce qui existait. Aux Pays-Bas, l’offre était très largement sous-dimensionnée par rapport à la demande. Les étudiants devaient attendre 5 ans pour obtenir une chambre, l’ obtention d’ un logement intervenait souvent après qu’ils aient décroché leur diplôme. Nous étions en présence d’une offre très encadrée, peu onéreuse, mais bas de gamme. Le projet a consisté, dans un premier temps, à créer des chambres agréables, bien pensées, très sécurisées, et prêtes à l’emploi. Cette formule était particulièrement rassurante pour les étudiants étrangers qui arrivaient à Amsterdam. La philosophie consistant à dire aux étudiants : « Vous n’avez qu’à étudier, nous nous occupons du reste ».
Et votre implantation à Marseille ?
Sur Marseille-Aix, Foncière des Régions, devenue Covivio, nous a sollicités afin de les accompagner avec le Crédit Agricole Immobilier dans la commercialisation de 48 000 m2 de bureaux situés dans un complexe de 70 000 m2. Ce projet, baptisé Euromed Center, est colossal au regard du marché marseillais.
Nous participons également à un autre projet très ambitieux et innovant, The Camp, véritable temple de la French Tech à Aix-Marseille pour le compte de la CEPAC, Booster et CDC. Ce camp de base d’exploration du futur de 12 000 m2 dédié à l’innovation et à la ville de demain propose des fablabs, des formations, des hébergements (résidence collaborative), un incubateur, un amphithéâtre, des espaces d’expérimentation…
Comment en êtes-vous venu à vous intéresser au marché du coworking ?
Assez naturellement. Nous avions observé de profonds bouleversements dans différents pans de l’économie : Netflix a bousculé le secteur du cinéma, Uber celui des taxis, et Airbnb celui de l’hôtellerie. Globalement, une nouvelle génération avait émergé, portée par un nouvel état d’esprit et de nouveaux usages. Il existe une tendance de fond dans les usages : on ne veut plus être propriétaire mais utiliser et partager. L’immobilier étant par essence le symbole de la propriété et de la transmission, je me suis questionné sur la réponse à apporter à cette transformation des usages. L’idée du coworking est ainsi devenue une évidence. En 2016, J’ai décidé de prendre le risque de lancer une activité de bureaux partagés au sein de Tivoli Capital, sous la marque iLOV’ iT (Tivoli à l’ envers, ndlr), rebaptisée Newton Offices depuis avril 2019. Ce fut un virage stratégique important qui a conduit à l’arrivée de KKR (fonds d’ investissement américain parmi les plus importants au monde, ndlr) à nos côtés afin de développer cette offre de coworking en France.
Pourquoi avoir décidé de vous adosser à KKR?
Notre ambition de nous développer rapidement en région dans les principales métropoles régionales supposait une certaine puissance financière. Je souhaitais être accompagné non seulement par un investisseur mais par un partenaire qui parle le même langage que nous et qui soit passionné par l’ immobilier. Nous nous sommes très vite bien entendus avec l’équipe de KKR avec laquelle nous partagions certaines valeurs et la même vision du plan de développement.
Quelle souplesse le modèle du co-working apporte-t-il aux entreprises ?
Un poste de travail coûte en moyenne 20 à 30% moins cher lorsque vous choisissez ce type d’espace, dans la mesure où vous ne payez pas les mètres carrés inutiles. Les bureaux sont 100% efficaces et vous payez au plus juste le nombre de postes dont vous avez réellement besoin. Dans le cadre d’un bail commercial engageant dans la durée, vous devez nécessairement anticiper votre croissance future et payer des espaces inutiles à l’instant T. Tous nos espaces de convivialité et de restauration sont mutualisés et donc mieux pensés.
Comment arrivez-vous à vous différencier des autres offres ?
Notre capacité de différenciation est intrinsèquement liée à notre ADN et au fait que nous venions du monde de l’immobilier. La première différence par rapport à nos concurrents tient au fait que nous souhaitions être propriétaires de nos immeubles. C’ est un point important, car nous sommes attachés à ce que le produit corresponde à notre identité et réponde à 100% à l’usage que nos clients en ont. Cela nous permet par ailleurs une grande réactivité dès la survenance d’un problème technique dans l’ immeuble. Nous disposons déjà, depuis deux ans, de 3 700 m2 d’espace de coworking, et nous ouvrirons très prochainement d’ autres sites en France.
Qu’ambitionnez-vous en termes de maillage du territoire ?
Nous visons des villes comme Lille, Lyon, Nice, Montpellier en fin d’année, et Aix- en-Provence l’an prochain. Nous nous nous intéressons également à Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes. Ces villes correspondent à une première phase de développement. À l’avenir, nous regarderons Paris et les pays d’Europe de l’Ouest dans lesquels KKR Europe est déjà implanté. Nous étudions ces opportunités comme nous l’avons toujours fait : avec méthode et avec une stratégie définie en amont et non pour le simple plaisir de nous positionner à l’étranger.
Comment imaginez-vous l’entreprise de demain ?
Les entreprises ressemblent de plus en plus à des équipes de tournage de films. Les technologies permettant désormais de travailler à distance, nous avons de plus en plus d’ indépendants attestant d’ un savoir-faire et d’ un réseau qui réussissent ainsi à se reconstituer au gré d’un projet. Je suis assez convaincu que dans un avenir plutôt proche, nous aurons un nombre croissant d’indépendants travaillant simultanément sur un, deux ou trois projets à l’image d’une équipe de tournage que l’on reconstitue pour les besoins d’un film. Le lieu reste important et le fait d’être ensemble est primordial afin que l’aventure reste humaine. Le travail à distance ne pose pas de difficulté sur le plan technique — nous proposons des visio-conférences et des drive partagés —, mais je reste convaincu que nous aurons toujours besoin d’être ensemble pour avancer.
Propos recueillis par Isabelle Jouanneau
