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Le logement est en crise depuis juillet 2022. Les gouvernements de la majorité sortante n’ont pris aucune mesure de l’ampleur de cette crise. Nos concitoyens éprouvent des difficultés pour se loger. Les entreprises du bâtiment, les promoteurs, les agents immobiliers, les notaires souffrent d’une crise inédite. Les propriétaires bailleurs croulent sous les contraintes – blocage des loyers et obligations de rénovation énergétiques.
Ensemble pour la France : l’inculture immobilière
Le programme d’Ensemble pour la France (Renaissance) est très simpliste. Il se réduit à la proposition d’une exonération des “frais de notaire” pour les primo-accédant lors de l’acquisition de bien immobilier jusqu’à 250.000 €. Preuve de son inculture immobilière, Gabriel Attal emploie un terme impropre pour désigner les droits de mutation à titre onéreux, un ensemble de taxes qui sont reversées aux communes. Ils englobent les honoraires de notaire, mais dans une faible proportion. Les droits de mutation varient entre 7 et 8 % du prix du bien. Les honoraires du notaire représentent 0,799 % du prix du bien au-delà de 60.000 euros.
Gabriel Attal propose aussi de créer un fonds de rénovation énergétique avec pour objectif de rénover 300.000 logements à l’horizon 2027. Ce fonds serait abondé par une taxe sur les rachats d’action. Que devient Ma Prime Renov’ ?
Rassemblement National : minimaliste
La loi Climat et Résilience prévoit de sortir du marché locatif, dès le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements de classe énergétique G puis les F en 2028. Près de 5,2 millions de “passoires thermiques” sont concernées en France. Le Rassemblement National propose de lever l’interdiction de louer ces logements G et F. Cette mesure est effectivement susceptible de débloquer le marché locatif. De nombreux propriétaires n’ayant pas les moyens financiers d’effectuer les travaux de rénovation énergétique, préfèrent retirer leur bien du marché locatif, le vendre ou le laisser vacant.
Dans le marché locatif existant, le RN propose également de lancer un plan de réhabilitation avec la mise en place d’aides financières. Pour le soutien des propriétaires bailleurs, créer un fonds de garantie des loyers. Il s’agit d’une forme de Garantie Universelle des Loyers, proposition figurant également dans le programme du Nouveau Front Populaire.
En soutien de la construction neuve, le RN prône la construction de 100.000 nouveaux logements par an, dont 20.000 en faveur des étudiants et jeunes travailleurs.
Fiscalement, le projet est de supprimer l’impôt sur l’héritage direct pour les familles modestes et réduire de 15 à 10 ans le délai entre deux exonérations jusqu’à 100.000 € pour les donations des parents et des grands-parents. En revanche, le RN veut revenir à un Impôt sur la Fortune Financière, l’immobilier en serait exonéré.
Enfin, la promulgation d’une préférence nationale – être français pour obtenir un logement social – est repoussée à plus tard.
Nouveau Front Populaire : collectiviste
Comme il faut s’y attendre, le NFP propose un programme très largement fondé sur le logement solidariste : « défendre le droit au logement », revaloriser les APL (cout 1,4 milliard €), relancer la construction de HLM (coût 2,1 milliards €) et élargir l’accès au prêt à taux zéro.
La barre à l’extrême gauche, toute : suppression de la loi anti-squatteur et retour au laxisme des expulsions ; procédures d’expulsion des locataires dont le bail a été résilié par voie judiciaire (en impayés de loyer ou congé pour vendre ou pour habiter) conditionnées à leur relogement.
Avec le Nouveau Front populaire l’objectif est de « construire 200.000 logements publics par an pendant cinq ans aux normes écologiques les plus ambitieuses ». Quand on sait qu’il se construit en moyenne 70.000 logements sociaux par an, l’objectif est un mirage plus qu’une ambition.
Dans le logement existant, le NFP prône l’obligation d’encadrer les loyers et les prix du foncier dans les zones tendues. C’est aussi l’instauration de la Garantie Universelle des Loyers, une sorte de sécurité sociale du logement (coût estimé à 2,3 milliards €).
Pour les locataires, le NFP prévoit la revalorisation des APL de 10 % et un Prêt à Taux Zéro pour tous les primo-accédants, dans le neuf ou l’ancien.
Avec la NFP, c’est le retour de l’impôt de Solidarité sur la Fortune qui génèrerait 15,2millards de recettes. Le poids de l’ISF serait ainsi triplé par rapport à la précédente version de 2017.
Les programmes politiques pour l’immobilier proposés à l’occasion de ces législatives 2024 sont guère convaincants. Ils sont soit insuffisants, soit irréalistes pour une relance efficace du marché du logement en France. Ils sont déconnectés de la réalité économique et insuffisants pour répondre aux besoins.
L’Institut Janus a initié 23 propositions pour le logement en 2024. Un plan en trois chapitres : relancer la construction de logements neufs intermédiaires ; relancer l’investissement locatif et considérer les bailleurs privés comme des acteurs économiques ; favoriser l’accession à la propriété. Un groupe de travail d’experts multidisciplinaires planche sur un Pacte Immobilier Citoyen qui sera dévoilé à la rentrée parlementaire. De quoi apporter de l’eau au moulin de politiques autistes et incultes en matière de logement.
André Perrissel
Institut Janus
