La volonté d’acheter est là, mais étouffée par des taux hypothécaires multipliés par 4 en quelques mois. Selon CAFPI, en novembre 2023, le taux moyen sur 20 ans est de 4,30 %, un plus haut depuis plus de 10 ans. La production de crédit est au plus bas depuis 2014

Peu probable que les taux reviennent à leurs niveaux d’avant-Covid

Avec une pause dans l’augmentation des taux de la Banque Centrale Européenne, en octobre et novembre, la question est de savoir quand ils vont durablement se stabiliser. Maintenir des taux élevés pénaliserait l’économie toute entière. Il est néanmoins très peu probable que les taux reviennent à leurs niveaux de 1 à 1,5 % d’avant et pendant la pandémie.

Les taux bas ont considérablement poussé à la hausse des prix. Mais inversement, la courbe des prix résiste à la baisse des taux. Résultat, le nombre de ventes dans l’ancien s’écroule. Selon le Laboratoire Économique du Logement (LABEL FNAIM), les ventes chutent en volume de 21 % par rapport à la même période en 2022. Cela correspondrait à environ 885 000 ventes en fin d’année, le niveau le plus bas depuis plus de 6 ans.

Les taux d’intérêt ont pratiquement été multipliés par 4, mais, selon le LABEL, « à l’échelle nationale, les prix sont en baisse de 0,7 % au 1er novembre 2023 par rapport au 1er janvier. Cette baisse concerne la plupart des zones, Paris (-4,3 %) et sa périphérie (-2,6 %), Lyon (-4,9 %), Nantes (-3,7 %), Rennes (-3,0 %). » L’effet baisse de prix est donc encore insuffisant pour relancer les ventes.

Les Français ont clairement du mal à se loger

Cette forte chute des ventes sur un an n’a jamais été observée depuis plus de 50 ans. Un choc majeur : les vendeurs n’entrent pas sur le marché, les acheteurs attendent que les prix baissent, le marché du neuf est à l’arrêt, les biens à la location manquent, et les Français ont clairement du mal à se loger.

« À Paris, nos ventes sont majoritairement réalisées sans recours au crédit et avec des prix négociés de l’ordre de 15 % par rapport à ce que nous pouvions annoncer il y a un an et demi », souligne Laetitia Esnault de l’Agence Étoile Paris. L’essentiel de la baisse des prix est donc encore probablement devant nous.

Immobilier : « Quand nos dirigeants politiques prendront-ils les mesures nécessaires ? »

Cette situation crée de fortes inégalités que ni les pouvoirs publics, ni les institutions financières ne prennent en compte. Des solutions sont proposées par les experts pour relancer le marché immobilier : de la bonification d’intérêt pour les primo-accédants à la déductibilité des intérêts d’emprunt pour la résidence principale, de l’assouplissement des règles d’endettement au crédit rechargeable, du chèque logement à l’allégement des droits de mutation. « Quand nos dirigeants politiques prendront-ils les mesures nécessaires ? » clame sans relâche Michel Platero, ancien président de la FNAIM du Grand Paris.

L’immobilier réservé aux riches

Les acheteurs de plus en plus riches seront-ils les seuls dans l’avenir à pouvoir acheter sans emprunter ou à se permettre de rembourser des mensualités élevées ? Les autres verront-ils leurs rêves de devenir propriétaire s’envoler ? Être propriétaire de son logement, c’est bénéficier de la sécurité et de la stabilité d’un « chez-soi », autant que de se construire un patrimoine à long terme. Les Français rêvant d’acheter une maison dans un futur proche ont les yeux rivés sur les taux d’intérêt : espérons de bonnes nouvelles en 2024.

André Perrissel
Institut Janus

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