Moyen-Orient, Russie, Chine, Amérique du Sud : grâce aux riches acheteurs étrangers, le très haut de gamme ne connaît pas la crise…

En France, l’immobilier de prestige (au-dessus de 2 million d’euros) concerne essentiellement Paris, la Côte d’Azur et quelques marchés comme Deauville, Courchevel, Biarritz, La Baule ou Le Touquet. Ce marché s’établit à 2.000 ventes par an à Paris (5% des 40.000 ventes parisiennes annuelles dans l’ancien) et seulement une centaine en province. Après une année 2012 particulièrement mouvementée, tant pour des raisons politiques qu’économiques, les principaux acteurs du marché envisagent de nouveau l’avenir de l’immobilier haut de gamme avec espérance.

Immobilier de luxe : un marché à deux vitesses

Dans le petit monde de l’immobilier de prestige, on distingue le marché « normal » du marché « très haut de gamme ». « Le marché des biens de 0,5 et 2,5 millions d’euros, à Paris mais aussi pour les résidences secondaires en province, a ralenti pendant les derniers mois de 2012, et les prix ont baissé de 10%. En revanche, le marché des biens très haut de gamme, entre 2,5 et plus de 20 millions d’euros, affiche encore une activité stable, particulièrement grâce aux acheteurs étrangers à la recherche d’investissements alternatifs à long terme dans la pierre française », observe Alexander Kraft, P-DG de Sotheby’s International Realty France-Monaco.

Des biens de prestiges très particuliers

Parallèlement, une tendance claire se dessine : les acheteurs ne sont plus prêts à payer des prix élevés pour des biens de prestige qui n’affichent pas d’atouts particuliers. « Les acquéreurs n’acceptent plus des prix au mètre carré de plus de 12.000 euros pour des appartements familiaux parisiens qui ne sont pas localisés dans les quartiers les plus recherchés, qui ne sont pas rénovés ou qui ont d’autres inconvénients. La même tendance est observée dans le marché du très haut de gamme : des prix au mètre carré supérieurs à 20.000 euros sont uniquement acceptés s’il s’agit de propriétés uniques, comme des penthouses ou des hôtels particuliers dans les lieux les plus demandés, en parfait état et décorés par des architectes », précise-t-il.

Le spécialiste estime que les prix vont encore diminuer, de 5 à 10% dans les mois à venir, pour atteindre une baisse totale de 15 à 20% par rapport aux prix les plus élevés du printemps 2012. « Cette correction cyclique est naturelle et le résultat logique de la hausse récente, et va aider à débloquer le marché dans les mois à venir ». Si le marché offre des opportunités intéressantes pour les acheteurs bien informés, Alexander Kraft souligne que « les transactions se font à la condition que les vendeurs soient prêts à négocier ».

Une clientèle internationale

« Plus vous montez en gamme, plus la clientèle est étrangère. Au-delà de 20 millions d’euros, il n’y a quasiment que des acquéreurs Russes ou Arabes », confie Charles-Marie Jottras, Président du Groupe Daniel Féau. Si quelques acheteurs passionnés d’histoire ou de gastronomie française se laissent tenter par un château en Touraine ou un domaine dans le Bordelais, l’écrasante majorité des clients fortunés étrangers optent pour Paris (Rive gauche, 8ème, 16ème, 17ème), la Côte d’Azur (Cannes, Saint-Jean-Cap-Ferrat et Saint-Tropez) ou les Alpes (Courchevel, Chamonix et Megève). C’est le cas des Russes pour qui la France est la deuxième destination pour les investissements dans l’immobilier de luxe (à partir de 3 millions d’euros) et qui cherchent surtout une résidence secondaire.

La clientèle issue du Moyen Orient opte quant à elle pour l’achat « plaisir » : les saoudiens craquent pour un bien prestigieux, une belle adresse Avenue Foch ou Montaigne, tout comme les ressortissants d’Abou Dabi dans une moindre mesure. Alors que les Qataris, fascinés par la capitale dont ils se sont offert le Paris Saint Germain, cherchent surtout à faire un bon placement via les trois fonds souverains de l’Émir, de son fils et du ministre de la Défense.

Enfin depuis 2012, on voit se développer une nouvelle population d’acheteurs issus d’Amérique du Sud (Brésil, Argentine, Venezuela) et même de Chine. « En 2012, nous avons été contactés par plus d’une cinquantaine de Chinois pour des biens aussi différents que des châteaux dans le Sud et dans la Vallée de la Loire, des golfs partout en France, des hôtels particuliers à Paris, des appartements avec terrasse disposant d’une vue imprenable sur un monument… », raconte Thibault de Saint Vincent, Président de Barnes, qui a du créer un bureau « Chine » pour répondre aux exigences de cette clientèle particulière, autorisée à investir overseas uniquement sous certaines conditions.

Au final, les Français ne représentent qu’une moitié des acheteurs de biens immobiliers résidentiels haut de gamme dans l’Hexagone. Et ils ont même plutôt tendance à vendre pour partir à l’étranger.