Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été transformé en un impôt sur la fortune immobilière (IFI). Qui y est soumis et comment le réduire en toute légalité ?
Tout particulier est soumis à l’IFI si la valeur nette de son patrimoine immobilier excède 1,3 million €. Celui-ci comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier. Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés. Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine avant imposition.
Ce qui rentre dans l’enveloppe
À titre indicatif, vous devez déclarer notamment : les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location), les bâtiments classés « monument historique », les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018, les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles), ainsi que les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.
Par ailleurs, l’IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable, c’est-à-dire après déduction des dettes existant au 1er janvier 2018, à condition de pouvoir les justifier.
Comment réduire son IFI ?
En réduisant sa base taxable
La défiscalisation de l’IFI par la souscription de produits étant désormais proscrite, la réduction d’IFI doit intervenir par une baisse de la base de calcul de celui-ci. Plusieurs solutions pour y arriver :
Par arbitrage immobilier/financier
Les valeurs mobilières n’étant plus incluses dans la base taxable de l’IFI, il peut être opportun, pour les foyers massi- vement investis en immobilier, d’arbitrer une partie leurs avoirs immobiliers au profit de valeurs mobilières. L’économie d’IFI, comprise entre 0,50% et 1,50% par an, peut être considérée comme un surcroit de rendement.
Par la donation temporaire d’usufruit
La nue-propriété d’un bien ne se porte pas à l’actif de l’IFI. Ainsi, pour réduire son IFI, il peut être opportun de donner à ses enfants un usufruit temporaire sur un ou plusieurs biens immobiliers.
Par l’acquisition de nue-propriété
Une autre solution consiste à sur la nue-propriété d’un bien immobilier. Le principe consiste à acheter la nue-propriété d’un ou plusieurs appartements, un bailleur institutionnel acquérant pour sa part un usufruit temporaire, généralement d’une durée comprise entre 15 et 18 ans. Les fonds affectés au projet sont alors sortis de l’actif IFI de l’investisseur.
En donnant des valeurs mobilières ou des parts de sociétés
Au moment de la déclaration IFI 2018, le contribuable peut décider d’orienter son impôt vers le financement d’une grande action de santé publique et déduire 75% du montant de son don. Si le don d’argent reste la solution la plus connue, à la Fondation pour la Recherche Médicale, les donateurs peuvent aussi opter pour des moyens originaux comme le don de titres ou de parts de société.
Donner des titres de sociétés, cotées ou non au titre de l’IFI
La réduction d’IFI peut aussi passer par le transfert de titres cotés en Bourse ou de parts de sociétés cotées ou non cotées (actions, obligations, parts d’OPCVM ou de SCPI…). Ce don en pleine propriété (exonéré de droits de donation puisqu’il est fait aux œuvres) offre au donateur le même avantage que procure un don en numéraire, c’est-à-dire la réduction de son IFI à hauteur de 75 % du don (dans la limite de 50.000 €).
Toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal en matière d’IFI et bien que l’opération soit purement gratuite, le donateur devra déclarer la plus-value latente sur les titres donnés pour la détermination de son revenu imposable (plus-value imposée au taux forfaitaire de 30 % ou, sur choix du contribuable, au barème de l’impôt sur le revenu).
