Le projet de loi sur le logement dit Elan (évolution du logement et aménagement numérique), qui doit être présenté en Conseil des ministres le 4 avril prochain, est composé, à ce jour, de 66 articles, répartis en quatre titres, visant à « construire plus, mieux et moins cher », à organiser « l’évolution du secteur du logement social », à « répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale » et à « améliorer le cadre de vie ».

Certaines de ses dispositions, si elles sont votées, impacteront les professionnels de la loi Hoguet qu’ils soient transactionnaires, administrateurs de biens ou syndics de copropriété ainsi que leurs clients (bailleurs, copropriétaires, acheteurs, …).

En urbanisme, la volonté d’augmenter l’offre de logement sous-tend l’ensemble des dispositions du projet de loi.

Les particuliers apprécieront sûrement la dématérialisation des demandes de permis de construire pour les communes dont la population est supérieure à un seuil fixé par décret.

La procédure pour transformer des bureaux en logements sera simplifiée (octroi d’une majoration de 10% sur le volume constructible, réquisitions de locaux vacants par l’Etat).

Les autres mesures intéressent plus particulièrement les acteurs de la construction et les élus en instaurant deux nouveaux outils d’aménagement que sont les grandes opérations d’urbanisme (GOU) et le programme partenarial d’aménagement (PPA), tout en simplifiant les procédures d’urbanisme.

Pour les locations à usage d’habitation principal, le gouvernement propose la création d’un bail mobilité dont la durée sera minimum d’1 mois et maximum de 10 mois. Ce bail ne pourra être utilisé que pour des locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle. A titre de garantie, le bailleur ne pourra s’appuyer que sur un cautionnement, le dépôt de garantie n’étant pas autorisé pour ce type de bail. Enfin, la clause habituelle de solidarité en cas de colocation est interdite.

Au vu de ces restrictions, il y a fort à penser que les bailleurs seront frileux à offrir un tel bail. Même si la durée est limitée, ils ne disposeront que de peu de moyens pour être dédommagés en cas de dégradations ou d’impayés du locataire. 

L’encadrement des loyers est également revu par le projet de loi. Il concernera désormais « les territoires compris dans les zones dans lesquels la tension locative est la plus forte, à titre expérimental et à la demande des établissements publics de coopération intercommunale ou collectivités compétents en matière d’habitat ». Même si l’encadrement ne devient plus automatique, nul doute que cette disposition a pour objectif de contrer les récentes décisions des tribunaux administratifs de Paris et de Lille. En effet, le juge administratif a condamné l’application du dispositif sur des portions de zone tendue, ce qui n’est pas prévue par la loi qui visait la totalité de la zone tendue. Le nouveau texte permettrait, quant à lui, d’appliquer l’encadrement des loyers seulement sur une portion de territoire tendu et à titre expérimental.

Autre nouveauté : en cas de non-respect de l’encadrement par le bailleur, une amende administrative lui sera appliquée et viendra s’ajouter au remboursement du trop-perçu de loyer.

Deux simplifications des baux d’habitation sont les bienvenues :

La suppression de l’obligation du caractère manuscrit de la mention d’engagement par la caution ;
En cas de colocation, la fin de l’exigence de désigner le colocataire qui, en donnant congé, mettra fin à l’engagement de la caution (article 8-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989).

Le non-respect de cette obligation est la nullité du cautionnement.
En pratique, lorsqu’une seule caution a été prise pour garantir le bail, le départ du locataire désigné dans l’acte de cautionnement a pour conséquence de laisser le bailleur sans garantie. L’effet pervers constaté est que, pour se protéger d’un tel écueil, les bailleurs exigent alors une caution par colocataire (rappelons qu’un couple en concubinage est considéré comme colocataire aux yeux de la loi).

Pour les meublés de tourisme offerts en location dans une résidence principale, le gouvernement poursuit sa politique de renforcement des contrôles et des sanctions avec la fixation d’un plafond légal de 120 jours de location maximum. Ce qui est plus surprenant, c’est le rôle du gestionnaire du bien qui devient agent de contrôle de l’Etat.

En effet, si le bailleur fait gérer son bien par un administrateur, ce dernier devra s’assurer du respect de ce « quota ». Si les 120 jours de location sont dépassés, le même professionnel devra refuser la publication de l’annonce sous peine de se voir appliquer une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € par annonce.

En copropriété, les prochaines règles du jeu ne sont pas encore fixées. Le texte renvoie vers une habilitation du gouvernement à procéder, par ordonnance, à la modification de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Deux objectifs sont poursuivis :

« Redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions de la loi de 1965 au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété et modifier les règles d’ordre public applicables à ces copropriétés ;
Clarifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des syndicats de copropriétaires et ceux des copropriétaires. »

L’ordonnance s’inspirera sûrement du travail effectué par le groupe de travail du GRECCO (groupe de recherche en copropriété) présidé par le Professeur Périnet Marquet, dont le projet de réforme a été remis à la Chancellerie en juillet 2017. Celui-ci a pour visée une simplification de la loi de 1965 tout en y incluant les principes dégagés par les décisions de justice et une modernisation du statut en permettant aux « grosses » copropriétés d’être gérées par une assemblée de copropriétaire restreinte.

L’autre point impactant directement les professionnels de l’immobilier est la fin annoncée du pouvoir disciplinaire qui avait été donné au CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières) par la loi ALUR en mars 2014. Ce dernier n’aura plus qu’une mission consultative et sa composition sera également revue a minima : professionnels de la loi Hoguet et associations de consommateurs.

Le projet de loi ELAN n’est pas un texte aussi dense qu’a pu être celui de la loi ALUR. Toutefois, restent à voir les modifications qui seront apportées par voie d’ordonnances, notamment sur le statut de copropriété. Il est à espérer que ces changements règlementaires iront dans le sens d’une meilleure lisibilité des obligations des professionnels et des particuliers, sans alourdir un quotidien déjà très chargé en contraintes juridiques.

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