Ensoleillée et européenne, la ville de Toulouse ne manque pas d’attraits. D’ailleurs, chaque année, 10.000 nouveaux habitants s’y installent. Les prix n’y sont pas très élevés et dans les communautés environnantes, qui font partie de Toulouse Métropole, il existe de belles opportunités d’achat.
À mi-chemin entre mer et montagne, la capitale historique du Languedoc est desservie par un aéroport international et une gare TGV. Quatrième ville de France derrière Paris, Lyon et Marseille avec plus de 800.000 habitants, Toulouse a gagné ses galons de métropole européenne.
«C’est une ville très dynamique, portée par un tissu industriel performant et une importante communauté d’étudiants», constate Hervé Leboucher, directeur de l’agence Century 21 des Carmes. L’aéronautique attire en effet des cadres, séduits par la qualité de vie de la région. La ville renferme ainsi le plus d’actifs qualifiés – 1 salarié sur 10 dans l’aéronautique –, loin devant Lyon et Bordeaux*.
Ce qui explique qu’en 5 ans, les prix des logements à la vente aient progressé de 9,8%. Chaque année, l’afflux de nouveaux résidents est plus important. «L’agglomération de Toulouse accueille 10.000 habitants supplémentaires par an, d’où d’importants projets de construction neuve».
Des communes alentours bien desservies
Les prix sont cohérents avec cette demande élevée. Ainsi, un appartement se négocie entre 1.980 et 3.960 €/m². Pour une maison, les prix grimpent au-delà de 4.000 €/m². C’est également l’enveloppe minimale pour acquérir un bien en centre-ville. Dans l’hypercentre, particulièrement prisé des étudiants et jeunes actifs, les prix s’envolent pour atteindre 5.000 €/m². «On y trouve des appartements de 100 à 250 m², souvent sans ascenseur, avec de hauts plafonds et de grandes fenêtres, mais aussi des petites surfaces dans d’anciens hôtels particuliers», poursuit Hervé Leboucher.
Heureusement, l’offre est plus importante dans la première couronne de Toulouse. À Tournefeuille, qui mixte quartiers résidentiels et logements sociaux, des maisons de 200 m² sont en vente à moins de 600.000 €. À proximité, d’autres quartiers animés et desservis par les transports, comme Matabiau, Saint-Cyprien et Saint-Michel, disposent de biens entre 3.000 et 3.500 €/m².
Les familles en quête de maison s’orientent plutôt vers les communes voisines, comme Ramonville-Saint-Agne où les premiers prix démarrent à 276.000 €. «L’environnement autour de Toulouse est plus bucolique et ces communes sont desservies par un important réseau de transports publics». Colomiers, par exemple, draine une population importante d’actifs avec plus de 30.000 habitants.
Toulouse : 1ère métropole étudiante
Comme toutes les grandes villes, Toulouse a tissé autour d’elle une communauté de communes qui constitue Toulouse Métropole, avec 37 communes dépassant les 710.000 habitants. Le quartier Borderouge, futur pôle urbain, et celui de la Cartoucherie, qui accueillera bientôt 5.000 habitants, en sont les plus emblématiques.
Située à proximité du centre hospitalier Purpan, d’un campus étudiant, du musée des Abattoirs et du Zénith, la Cartoucherie prévoit, sur un espace de 33 hectares, plus de 3.000 logements, 6.000 m² de commerces, 90.000 m² d’activités et de lieux de formation supérieure. Des infrastructures à destination des familles sont également prévues (crèches, écoles, équipements culturels…). En construction, ce nouveau quartier est desservi par le tramway et les pistes cyclables.
En dehors de l’acquisition des résidences principales, la Ville Rose est une opportunité intéressante pour l’investissement locatif. Avec plus de 100.000 étudiants, Toulouse a été classée 1ère métropole étudiante en 2015 par le magazine L’Étudiant. Les petites surfaces de 20 m² à proximité de Mirail Université se négocient autour de 40.000 €.
«L’emplacement est primordial pour avoir un bon retour sur investissement», conseille Hervé Leboucher. Dans cette optique, l’hypercentre, quartier préféré des étudiants pour les terrasses et les restaurants ouverts tard, est à privilégier. Le rendement y est d’environ 4%. Mais, la demande y est forte.
