Charles Koskas, avocat associé au Cabinet Bersay, spécialisé dans les domaines de la vie des entreprises, nous livre son expertise au sujet de l’impact de la transition écologique sur le marché de l’immobilier.

Quels sont les enjeux de la transition écologique pour le secteur ?

Tout d’abord, partons du constat : le secteur du bâtiment représente près de 45 % de l’énergie consommée en France et génère un quart des émissions nationales de gaz à effet de serre, ce qui est considérable. Il faut donc repenser toute la chaine de valeur du secteur, depuis la conception d’un bâtiment jusqu’à son utilisation en passant par les matériaux ou la gestion urbaine. Les enjeux sont donc importants et les moyens pour y répondre sont nécessairement ambitieux.

En France, la transition écologique est dans le débat public depuis des dizaines d’années et le mouvement qui l’accompagne s’accroit à mesure de l’urgence climatique. On se souvient notamment du Grenelle de l’environnement de 2007, de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte en 2015, de la loi ELAN de 2018, du décret tertiaire entré en vigueur en octobre 2019, du décret BACS de juillet 2020. Plus récemment, le gouvernement a adopté, fin 2021, le Plan « France Relance » qui vise à construire la France de 2030.

La France de 2030 se voudra plus verte et plus respectueuse du climat et ceci passe nécessairement par une rénovation thermique des bâtiments privés et publics, des logements et la décarbonation de l’industrie. La France s’est ainsi fixée comme objectif de réduire de 38 % les consommations d’énergie des bâtiments existants d’ici 2030 et a mis en place, déjà depuis quelques années, des outils pour atteindre cet objectif.

Quels sont les outils juridiques qui « décarbonent » l’immobilier ?

Des réglementations thermiques existent depuis 1974. La dernière en date, la RT2012, ambitionnait de réduire les gaz à effet de serre par la construction de bâtiments neufs produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment à compter de 2020 et la massification de la rénovation des bâtiments existants à bon niveau de performance énergétique. Puis en 2020, la France est passée d’une réglementation thermique à une réglementation environnementale, la RE2020, qui prend davantage en compte l’impact carbone des bâtiments.

L’objectif est d’atteindre la neutralité carbone en 2050. La RE2020 s’applique en plusieurs étapes : d’abord, aux maisons individuelles et logements collectifs faisant l’objet d’une demande d’autorisation administrative déposée à partir du 1er janvier 2022, ensuite aux bureaux faisant l’objet d’une demande d’autorisation administrative déposée à partir du 1er juillet 2022 et enfin, les bâtiments tertiaires spécifiques : hôtels, commerces, etc.

Quelles sont les nouvelles obligations ou contraintes réglementaires ?

Par nature, elles se situent le plus souvent au niveau des normes de construction et de l’emploi de matériaux et équipements plus performants, que ce soit pour la construction de nouveaux bâtiments ou pour la rénovation des immeubles existants. Mais à côté de ces normes techniques, il y a également de nouvelles obligations en matière d’information de l’acquéreur. À titre d’exemple, à partir du 1e septembre 2022, pour vendre un logement de classe énergétique F ou G, il faudra fournir un audit énergétique complet du bien en plus du diagnostic de performance énergétique.

Cet audit énergétique devra comporter un programme complet de travaux, une estimation du coût des travaux ainsi que les aides financières permettant de financer ces travaux. Toutefois ces obligations et contraintes seraient inefficaces et difficilement applicables si des mécanismes incitatifs n’étaient pas adoptés en parallèle, je pense notamment aux différents avantages fiscaux liés aux travaux de rénovation énergétique tels que les mécanismes de défiscalisation, la TVA à taux réduit ou les crédits d’impôt.

Quels sont les impacts des nouvelles réglementations sur les transactions immobilières ?

De tout temps, l’impact immédiat de nouvelles réglementations énergétiques consiste dans la dévalorisation des actifs existants énergivores. Plus un immeuble consomme, moins il aura de valeur car le coût de sa rénovation sera élevé. De même, le coût de construction d’un immeuble neuf de haute qualité environnemental est élevé. Par conséquent, son prix de vente ou sa valeur locative répercuteront nécessairement ce coût.

Il y a également un impact significatif dans les rapports locatifs. Par exemple, dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, on observe déjà depuis l’adoption du décret tertiaire un transfert des coûts de rénovation énergétique sur les locataires. Comme avocat, je constate d’ailleurs que les baux commerciaux s’alourdissent encore de termes et conditions de plus en plus âprement négociés, car le besoin et l’amélioration des performances énergétiques induisent nécessairement des coûts futurs, souvent élevés, que les parties ne maitrisent pas lors de la conclusion du bail et qui sont difficilement compatibles avec le besoin de prévisibilité des charges d’exploitation.

Ceci amène parfois les parties à essayer d’aménager leurs obligations en cours de bail et peut se traduire par des mesures d’accompagnement. Mais si l’exécution de bonne foi des contrats est un principe fondamental du droit civil, il est apprécié différemment selon que l’on soit bailleur ou locataire, ce qui peut les amener au contentieux.