Par Matthieu Canciani (ALCOR AVOCATS), avocat du think tank de la FNAIM Grand Paris et Michel Platero, ancien président de la FNAIM du Grand Paris

L’encadrement des loyers vise à établir un loyer maximum qu’un propriétaire ne peut sauf exception dépasser dans le cadre de la location d’un logement donné. L’objectif est de prévenir les hausses excessives des loyers et de garantir l’accessibilité des logements pour tous. Plusieurs critères entrent en considération pour déterminer ce montant maximal :

• La date de construction de l’immeuble,
• La superficie de l’appartement,
• L’adresse du logement,
• Le nombre de pièces principales dans le logement.

Ce dernier critère, fondamental, peut, au contraire des autres qui sont des données objectives, porter à confusion puisqu’il est sujet à interprétation. En gardant les autres paramètres constants, si le nombre de pièces principales d’un logement change, son loyer majoré évolue à la hausse ou à la baisse. On parle ici bien de pièces principales (par opposition aux pièces de service) qui ne sont pas comptées pour ce calcul. En effet, les pièces principales sont définies dans le Code de la Construction et de l’Habitation comme celles destinées au séjour ou au sommeil tandis que les pièces de service comprennent des espaces tels que la cuisine, la salle d’eau, les toilettes, etc. Dès lors, comment considérer une cuisine ouverte sur une salle à manger ou une chambre avec une salle de bain ouverte ? La réglementation actuelle manque de clarté et reste sujette à interprétation pour les bailleurs et les locataires.

Un différend récent entre un bailleur du centre de Paris et son locataire a mis cette question en lumière et donné lieu à une conciliation permettant d’éclairer le sujet. Le locataire considérait l’une des pièces de son logement comme une salle à manger avec une cuisine ouverte quand son bailleur la considérait comme une cuisine et donc comme une pièce de service. Maitre Matthieu Canciani, qui a participé à cette conciliation indique « qu’une cuisine ouverte sur une salle à manger doit être considérée comme une pièce principale conformément à l’article R.111-1 du Code de la construction et de l’habitation ainsi qu’au décret n° 2005-69 du 31 janvier 2005 ». C’est en ce sens qu’a tranché, sans équivoque, la Commission de Conciliation de la préfecture de Paris, « donnant lieu à une reclassification de ce logement en 3 pièces et non 2 pièces, comme le pensait le bailleur » confirme l’avocat. Cette clarification a permis de résoudre le différend à l’amiable, entraînant une réduction d’environ 10 % du loyer et un remboursement des trop-perçus (environ 6500€) sur les trois dernières années au locataire. En effet, le locataire peut contester le montant du loyer fixé à l’origine pendant les trois années qui suivent la conclusion du bail et exiger la régularisation de son bail et la restitution des trop-perçus sur la période. Cette conciliation a permis au bailleur d’éviter, en sus, une amende pouvant aller jusqu’à 15 000€.

Depuis le 1er janvier 2023, le nombre de signalements et de régularisations est en forte hausse puisque la mairie de Paris est désormais compétente pour traiter les cas de violation de l’encadrement des loyers sur son territoire. Il est possible de signaler simplement et rapidement tout problème directement sur le site web de la mairie. Une compréhension fine des règles de l’encadrement des loyers, en particulier la distinction entre pièces principales et pièces de service, est essentielle pour éviter des litiges coûteux et garantir la conformité aux lois en vigueur.

Matthieu Canciani
ALCOR AVOCATS, avocat du think tank de la FNAIM Grand Paris

Michel Platero
Ancien président de la FNAIM du Grand Paris